Valor Recidual de un Terreno

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE
INSTITUTO DE ESTUDIOS URBANOS Y TERRITORIALES
DIPLOMADO EN TASACIÓN INMOBILIARIA - 2011

MÓDULO: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

CLASE 1.

INTRODUCCIÓN A LA METODOLOGÍA
ANTECEDENTES NORMATIVOS Y
ESTUDIO DE CABIDA
INFORMACIÓN DE MERCADO
Santiago Sánchez - Arquitecto
Junio 2011
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1. DEFINICIONES Y CONCEPTOS BÁSICOS
ENFOQUES Y APROXIMACIONES PARATASAR TERRENOS
• Casos en entorno homogéneo y con mercado
activo (hay muchos interesados).
• Comparación y juicio experto: ofertas, tasaciones,
transacciones. Hay que homologarlas al caso
(localización, superficie, forma, normativa, etc).
• Mecanismos para estimación rápida:
a) Cabida aprox: Ventas menos costos directos e
indirectos y margen  saldo representa valor del
terreno.

b)Terreno como % de la venta total (rango variable,
funcionan bien en suelos de extensión).
c) Índice de Constructibilidad proporcional.
• La valorización se complejiza cuando: no hay
referencias similares; el territorio no está
desarrollado; el destino es muy especial, o
cuando se involucra el largo plazo:

Terrenos de extensión en proyecto inmobiliario

 Materia de este Módulo
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1.DEFINICIONES Y CONCEPTOS BÁSICOS
UNA NUEVA METODOLOGÍA
Definición clásica de tasación:
Valor de una propiedad se establecen al
momento en que se realiza.
Con la aparición de los mega-proyectos y
los desarrollos de largo plazo, este
criterio se vio alterado. Es imposible
valorizar una propiedad sin considerar
eventos inmobiliarios futuros.

La Banca y el Sistema Financiero
modifican suscriterios
sobre la
evaluación de una garantía, para dar
cabida proyectos de esta escala. El
riesgo se ajustó en la relación
deuda/garantía.
Así se incorpora Evaluación Residual
Dinámica como herramienta de tasación.

Máster Plan Curauma, Valparaíso
Caso piloto en el enfoque de evaluación de largo
plazo (25-30 años).

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2. METODOLOGÍA DE VALOR RESIDUAL DE TERRENO
Determina elvalor de un terreno como el precio máximo que estaría
dispuesto a pagar un desarrollador aprovechando su mayor y mejor uso.
Aplica principalmente para grandes terrenos y para lotes en comunas en proceso de
renovación urbana en densidad.
Distingue particularidades de un terreno por sobre el método de comparación.
Se deben fijar todas las variables contenidas en una evaluación (ocupando losantecedentes levantados en la fase de recopilación:
•
•
•
•
•
•

Costos de construcción
Costos indirectos
Valor de venta
Velocidad de venta
TASA DE RENTABILIDAD ESPERADA
Otros

Iterar para despejar el valor del suelo que permite obtener la rentabilidad
del proyecto (TIR).
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2. METODOLOGÍA DE VALOR RESIDUAL DE TERRENO
Los parámetros son ingresados a un FLUJO DE CAJA que distribuyeinversiones,
egresos e ingresos a lo largo del tiempo.

Valores ($)

Ingresos (+)

Línea de tiempo

Egresos (-)
Inversión (t0)

Para efectos de una TASACIÓN, el proyecto planteado debe basarse en el contexto
convencional observado; no “inventar” un proyecto esperando que sea más rentable
En la tasación se debe trabajar bajo supuestos de un mercado probado.
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3. COMPONENTES DE LAEVALUACIÓN ECONÓMICA INMOBILIARIA
Áreas Legal y Ambiental

Análisis
Normativo

• Normativas, regulaciones y disposiciones
legales atingentes (atribuciones y limitaciones)

Estudio de Mercado
•
•
•
•
•

Análisis de atributos del sector
Identificación y análisis de la competencia
Definición del perfil de producto
Determinación de precios de mercado
Estimación de demanda(velocidad de ventas)

Área Técnica
• Estudio de cabida
• Pre diseño arquitectónico
• Pre diseño de especialidades (y soluciones de
servicios)
• Análisis de costos (proyectos, obras,
empalmes, permisos, comercialización,
administración, imprevistos, etc)

Estudio de
Cabida del
Terreno

Estudio de
Mercado

Costos
Directos e
Indirectos

Estimación de
Demanda
(Velocidad de Venta)...