Valuacion Inmobiliaria

CURSO DE VALUACION

Antecedentes de la Valuación a nivel mundial
Se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta.
Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.
El derecho sobrela propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz.
Las tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compraventa, cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales.
Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas).

En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivoéste rentaba este insumo.

En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)
Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho privado:

• La propiedad privada sobre bienes raíces
• La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos ydocumentos
• El traslado de los bienes por herencia



Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica

Durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890).

Podemos citar las siguientes asociaciones:

• 1949 fundación de la Unión Panamericana deAsociaciones de Valuación
UPAV (1949).
• IBAPE (Instituto Brasileño de A valuadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial científico de sus valuadores
• 1981 creación The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC.
• 1965 Soitave (Sociedad detasadores de Venezuela)
• Asociación de A valuadores de Paraguay
• Instituto de A valuadores del Uruguay
• Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación
• Instituto de Evaluadores de Puerto Rico


Los principios básicos de la Valuación

Principio del mayor y mejor uso:
El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de unperiodo específico.

Principio de sustitución:
Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que ¨el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características e igualmente deseable sustitutivas de aquel¨.



Principio de anticipación de beneficios futuros:
Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un inmueble es el valorde los beneficios futuros que genere ese bien.

Principio de temporalidad (cambio):
El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actúas sobre él. Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.

Principio de finalidad:
La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de valoración a seguir.

Principio debalance y equilibrio:
Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la producción como lo son el trabajo, la administración el capital y la tierra deben estar en equilibrio.

Principio competencia:
Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina....