Valuacion metodo de ingresos

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COLEGIO DE ARQUITECTOS
DE
COSTA RICA

INSTITUTO COSTARRICENSE DE VALUACIÓN

CURSO: VALUACION DE EDIFICACIONES
ENFOQUE DE INGRESOS

INSTRUCTOR:
Ing. Luis A. Alvarado Boirivant; M. B. A..
Especialista en valuación, egresado de la BUAP, Puebla, México.

MAYO-2005

CONTENIDO

|1. INTRODUCCION| 3 |
|2. METODO DIRECTO | 4 |
|2.1. Tasa de Capitalización | 4 |
|2.2. El dinero y los precios| 5 |
|2.3 Los tipos de interés real y nominal | 6 |
|2.4 Aspectos Generales | 8 |
|2.5 Tasa libre de riesgo|11 |
|2.5.1. Planteamiento usando la tasa básica pasiva y la inflación |11 |
|2.5.2. Planteamiento usando información de los T-bills |13 |
|2.6. Determinación del valor de capitalización a precios corrientes|25 |
|2.7. Métodos indirectos |27 |
|3. BIBLIOGRAFIA |28 |
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1. Introducción

Para realizar un adecuado análisis valuatorio es necesario emplear el enfoque de ingresos, como uno de los criterios adicionales para establecer el precio del bien a valorar.

El enfoque de ingresos permite determinar el valor del bien a valorar en función de los ingresos que el mismo generadurante su vida económica productiva. Consiste en una capitalización de ingresos netos a valor presente, utilizando una tasa de descuento, la cual debe considerar el riesgo del negocio.

En el caso de inmuebles cuyo propósito es el percibir una renta por alquiler del local, cuya actividad se lleva a cabo durante mucho tiempo, es decir, durante toda la vida útil del inmueble, el método decapitalización de rentas basado en la tasa de capitalización nos permite determinar el valor del Bien a valorar:

Valor = A / i, en donde:
A: Renta neta obtenida del alquiler del inmueble
i : Tasa de capitalización utilizada.

La anterior fórmula se conoce como una perpetuidad.

En el caso de actividades en que los ingresos dependen de muchosfactores, y es difícil establecer una renta promedio, el valor del bien se obtiene por métodos de productividad, que en caso de valuación de empresas, se conoce como valuación de empresas en marcha. En estos casos, el análisis conlleva a determinar el VAN, utilizando una tasa de descuento igual al costo promedio ponderado de la estructura de capital de la empresa, aspectos relativos a la...
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