AC hoteles



A la hora de analizar este caso, aplicaremos lo visto tanto en la nota técnica de “valoración de empresas. Un resumen” como lo comentado en el propio caso sobre las características de la evaluación de proyectos de inversión hoteleras.
Para el cálculo y jerarquización de los diversos proyectos de apertura de hoteles, se utiliza un procedimiento estandarizado (normalizado) y cuidadoso queparte de las siguientes reglas:
a. Preparación de las cuentas de resultados y balances previsionales de los 10 años siguientes (hasta el 2015)
b. Posteriormente se calculan los cash-flows y su rentabilidad en las siguientes tres modalidades:
i. Cash-Flow del proyecto
ii. Cash-Flow del accionista
iii. Cash-Flow del grupo AC Hoteles
c. Se buscan las posibles incertidumbres y riesgo que puedatener el proyecto. En este caso son las siguientes:
i. El flujo del año 2015
ii. Las opciones de compra sobre terrenos en distintas ubicaciones de Madrid
iii. El cálculo de la canibalización de ventas del grupo AC Hoteles
iv. El 7% de gastos generales que cargaba la central de AC Hoteles
d. Por último, una análisis de la sensibilidad del proyecto a fin de calcular el riesgo operativo del mismo(ingreso por habitación, tasa de ocupación y tamaño de la inversión inicial).
Así pues, comenzaremos por la preparación de las cuentas de resultados y balances provisionales del proyecto de inversión de AC Hoteles denominado “Proyecto Hotel Cantoblanco”
1. Construir la cuenta de resultados y el balance previsional
En este apartado vamos a analizar la Cuenta de resultados y el balance previsional,hasta el año 2015, del proyecto Cantoblanco. De aquí extraeremos una primera visión acerca de la inversión que se plantea realizar y del feeling que para los inversores puede llegar a tener, obviamente desde una perspectiva superficial.
I. Cuenta de Resultados Previsional:

A la vista de esta cuenta de resultados podemos observar que:
Se obtienen beneficios en todos los ejercicioscontemplados
El margen Bruto asciende al 85% de las ventas
El EBITDA pasa del 38,9 al 44,9%, mejorando considerablemente
Los intereses representan una pequeña cantidad de las ventas, reduciéndose el peso específico de los mismos de un 3,51% al 0,7% del último ejercicio
El comportamiento de las ventas es de estancamiento a partir de 2008, ya que el incremento de las ventas es como consecuencia delincremento de la tarifa de las habitaciones en un 5%.
El volumen tanto absoluto como la pendiente de crecimiento es buena, pasando del 15% en el año previsto más bajo al 25% en el más alto.
El ROE también crece del 10 al 14%, lo que indica un negocio en crecimiento. La rentabilidad media de los recursos propios se esta rentabilizando al 12%, mientras que el coste de la deuda lo está siendo al 6%.Existe una prima de rentabilidad sobre deuda bancaria del 100%.
Por otra parte, el crecimiento de la rentabilidad sobre los activos totales netos (ROA) es muy importante, pasando del 7 al 23%, lo que supone una muy buena rentabilidad.
Aparentemente, los valores que nos ofrece esta cuenta de resultados previsional es buena y nos alienta a continuar con el proceso de inversión.
Analicemos ahora elbalance previsional

BALANCE CORTO
Hipótesis

2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
NOF (% sobre Ventas) ------>
5%
(3)
0
214
243
275
288
303
318
334
351
368
386
0
AF neto
17.000
(4)
8.000
16.460
15.920
15.380
14.840
14.300
13.760
15.557
15.017
14.477
13.937
13.397
AN Activo neto


8.000
16.674
16.163
15.65515.128
14.603
14.078
15.891
15.367
14.845
14.323
13.397















DL Deuda Largo (Pago anual ppal) ------>
1.000

5.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
RP Recursos Propios

(5)
3.000
7.316
7.689
8.187
8.738
9.346
10.013
10.741
11.534
12.394
13.325

Financiación


8.000
17.316
16.689
16.187
15.738...