Anticresis

Anticresis

La anticresis es un derecho real concebido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos, y en caso de exceder sobre el capital o solamente sobre el capital si no se deben intereses.
Es un derecho real de garantía, o sea, queestablece por acuerdo entre las partes una relación directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que pasa a su posesión, quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo, mientras dure la relación obligacional de la deuda principal.
La anticresis tiene como objeto garantizar un préstamo de dinero otorgado a favor del deudor-propietario, quien a su vez le confiere al acreedor, elderecho de obtener o percibir los frutos del bien inmueble entregado en anticresis.
Los frutos a los que se refiere son los productos que puedan sembrarse y luego cosecharse en un terreno, por parte del mismo acreedor, o los alquileres que el acreedor se ahorra habitando el inmueble edificado, o las rentas que perciba por darlo a un tercero en alquiler. No puede el acreedor cambiar el destino delinmueble, sin consentimiento del propietario (por ejemplo, convertir un campo de siembra en uno de pastoreo) y debe conservarlo en buen estado, pudiendo cobrarse los gastos conservatorios entre los que se incluyen las cargas impositivas, de los frutos obtenidos, o del propio deudor si no alcanzaran. Los gastos en mejoras deben ser reembolsados por el deudor, en cuanto hayan producido un aumento enel valor del inmueble.
Existe por lo tanto una desmembración del dominio. Por un lado el deudor continúa siendo propietario del inmueble, pero pierde con respecto a éste su uso y goce, que pasan a poder del acreedor hasta la total cancelación de la deuda. En ciertos aspectos es muy similar a la prenda, pero ésta recae sobre bienes muebles, y el acreedor prendario solo la guarda en garantía de sucrédito, sin valerse de sus frutos. Con relación a la hipoteca, ambos contratos tienen por objeto inmuebles, pero en la hipoteca la propiedad y el uso y el goce quedan en poder del deudor, mientras la deuda no resulte incumplida.
En la nota al artículo 3239, del Código Civil argentino, Vélez Sársfield, cita a Troplong y al Juez Camoully, como representantes de quienes niegan que la anticresissea un derecho real por recaer solo sobre los frutos, y no sobre el inmueble. Vélez Sársfield niega esta postura, por entender que los frutos forman parte del inmueble mismo.
Si el deudor no abona el crédito en tiempo y forma, el acreedor puede pedir el remate judicial del bien. Si la deuda es cancelada, el acreedor debe devolver el inmueble dado en anticresis.

LOS SUJETOS.

•El AcreedorAnticrético: es aquella persona que debe gozar de plena capacidad como para enajenar y adquirir bienes. Esta persona puede ser natural o jurídica, es quien aporta el dinero en préstamo o crédito, de esta manera se crea la obligación principal. Se le denomina acreedor anticrético o poseedor anticrético, cuyo favor se establece la garantía real. En la constitución del negocio jurídico de préstamo dedinero con garantía anticrética el acreedor puede intervenir directamente, o mediante un tercero.

•El Deudor Anticrético: su participación puede ser de manera directa o mediante un tercero, ante todo, es requisito que el constituyente ostente la facultad de disposición del bien inmueble en la calidad de propietario. A lo igual que el acreedor debe tener capacidad absoluta para ejercer susderechos civiles por sí mismo. Puede participar en la constitución una persona natural o jurídica como deudores o propietarios del bien objeto de garantía. Es también posible la participación de una pluralidad de personas como deudores, por ejemplo, cuando se tiene como objeto un bien sometido a copropiedad, para cuyo efecto, se exigirá el acuerdo unánime de los copropietarios.

Características del...