Caducidad como causal de extinción de la hipoteca

UNIVERSIDAD DE SAN MARTÍN DE PORRES

Boletín
ITA EST

FACULTAD DE DERECHO

LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIÓN DE LA
HIPOTECA
Por: Cary Evelyn Rocca Guzmán*

1. INTRODUCCIÓN
La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles,
o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garantía del cumplimiento de una
obligación, del pago de unadeuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles,
sujetándolos a responder una obligación. 2

Como derecho real de garantía, la hipoteca se constituye a través de su inscripción en el registro
de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artículo 1099° del Código Civil3. En
este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el
quedetermina su nacimiento.

Y su extinción, ¿también es determinada por el registro?

De acuerdo al artículo 1122° las causales de extinción no se encuentran relacionadas
directamente al registro sino a otros factores como son: la extinción de la obligación que
garantiza, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del
acreedor, la destrucción total del inmueble;y la consolidación. Está demás precisar que estas
causales han sido establecidas taxativamente (númerus clausus), sin posibilidad de insertar una
causal adicional, y menos aún referida a la caducidad de la hipoteca.

* Abogada. Ayudante de Cátedra del Curso Acto Jurídico. Alumna de la Maestría en Derecho Civil de la Universidad de San
Martín de Porres.
1
Cabanellas de Torres, Guillermo(2008) Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30º Ed., Editorial Heliasta
S.R.L., T. IV, p. 311.
2
Palés, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurídico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.
3
Artículo 1099° del Código Civil: “ Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte al bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2.Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.”

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Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolución de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la
cual la Sala Nº 03 –conintervención de García Godos Campos como vocal ponente- ha
señalado en el Expediente 3818-97 lo siguiente:

“La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crédito en dinero, sobre
bienes inmuebles, quedando éstos en poder del deudor que aún no ha cancelado la deuda.

Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contraída, no pueden excluirse
del pago de la misma.Amparar dicha pretensión. Importaría admitir un abuso del
derecho que la ley recusa. No cabe la extinción de la hipoteca por caducidad.”

Sin embargo, mediante la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral
reconoció que el artículo 3 de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de
la hipoteca, adicional a las señaladas en el citado artículo 1122° del CódigoCivil. Esta
resolución será materia de comentario en el presente trabajo.

2. RESOLUCIÓN N° 232-2003-SUNARP-TR-L
El criterio establecido en esta resolución constituye el sexto precedente de observancia
obligatoria, aprobado en la sesión del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la
Resolución N° 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio
del 2003.En la resolución materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunció sobre la denegatoria
de inscripción formulada por una registradora respecto a la reinscripción de una hipoteca, cuyo
asiento de inscripción había sido cancelado por caducidad.
Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que sí era posible la reinscripción debido
a que la única formalidad que exige nuestro...