Cazes de Francino

1)- HECHOS :
Se reunieron en pleno los integrantes de la Cámara Civil de la Capital Federal para poder resolver cómo proceder en el caso de que una persona hubiere firmado un boleto de compraventa por la venta de un inmueble bajo el cual la ley misma exige que se haga bajo escritura pública, que pasaría si la persona se negase a firmar la escritura con posterioridad al boleto de compraventa.Surgieron así distintas posturas que analizaremos a continuación.
La primer postura, minoritaria sostuvo que la persona acreedora solo puede reclamar por daños y perjuicios ocasionados por la negación de la parte deudora de firmar la escritura publica, sin poder reclamar la firma de la misma. Para sustentar el voto, los jueces esgrimieron que Vélez Sarsfield escogió una solución proveniente delderecho romano estableciendo la compraventa como un contrato formal que no es válido hasta tanto no se firme la escritura pública del inmueble, pero si es valida la obligación de hacer a la cual se obligan las partes, por lo que según esta postura la firma del boleto (instrumento privado) es la firma de una obligación de hacer por quien se obliga y que en caso de incumplimiento por la parte deudorasólo es posible poder reclamar los daños y perjuicios. Ésta postura sostiene que la voluntad de la parte es incoercible, siendo un principio del Código Civil el que dice que nadie puede ser obligado a vender, excepto que medie un motivo inexcusable como los mencionados taxativamente en el artículo 234, por ello que estando de otro modo se estaría ejerciendo violencia contra el deudor, lo cual noes admisible para el derecho.
La postura mayoritaria y con efecto jurídico sostuvo que en caso de negación de querer firmar la escritura publica por parte del deudor era posible que el juez la firmase en reemplazo de ella misma. Los magistrados por una parte se remitieron a los textos de los diversos códigos procesales vigentes en el territorio, en los cuales se encontraban legisladas las formasde llevar a cabo la ejecución forzada de la misma. Normas que nunca habían sido observadas por su inconstitucionalidad en momentos anteriores.
Luego en un argumento enfocado en el código de fondo se hace un análisis relativo a la normativa de las obligaciones de hacer haciendo referencia a que está previsto que en caso de incumplimiento por parte del deudor, la obligación pueda ser cumplida porun tercero, encontrándose la posibilidad del reclamo de daños y perjuicios si por algún motivo no puede ser satisfecha de este modo.
Más adelante se hace referencia al rol de los jueces que deben procurar que el acreedor obtenga a través del litigio llevado a cabo en la justicia el derecho que le corresponde por así establecerse en el contrato, por lo que el estado debe hacer lo posible paraagotar esta instancia antes de condenar al pago de daños y perjuicios a la parte deudora.
Por último se argumenta que la escritura pública como elemento formal sirve solo a efectos de prueba y no como documento que le da eficacia al contrato toda vez que el documento privado permite expresar a las partes su plena voluntad, como así también se destaca que la ley prevé en artículo 1186 del Código Civilla posibilidad de que las partes pacten la posibilidad de arrepentirse entre la firma del boleto y la escritura, pero surge claramente de la norma que esta situación debe estar preestablecida en el boleto por lo cual no se puede aplicar a la generalidad de los casos que puedan surgir.

2) NORMATIVA APLICADA:
Art. 1185 Código Civil: establece que si los contratos que deben ser hechos en escriturapública fuesen hechos por un instrumento particular firmado sólo por las partes, o si fuese hecho por instrumento particular en el cual las partes se obligasen a hacerlo en escritura pública, el contrato no queda concluido como tal hasta que se firme la escritura pública, pero lo que sí genera para los suscriptores del mismo es una obligación de hacer la escritura pública. Es decir, que las...