Condominio, definición según legislación española

Condominio. Definición según legislación española

Relacionado con el concepto de comunidad que hemos considerado en otro lugar, se encuentra el de copropiedad o condominio que es «aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas». Partiendo de esta base, el condominio aparece como una especie dentro de lacomunidad que es el género.


El Código Civil, sin embargo, establece una regulación conjunta para ambas situaciones que parece, no obstante, ceñirse a la copropiedad, tal vez suponiendo que es la situación más habitual.


La mencionada regulación, artículos 392 a 406 (incluyéndose el art. 396 y el 401.2 dedicados a la propiedad horizontal y que se contemplarán en su lugar correspondiente),comienza, tras la definición de la comunidad, con las fuentes de donde se extraerán las normas que han de regir esta figura (art. 392.2) situándose a continuación todas aquellas que han de regir la reseñada institución en defecto de pacto o de disposiciones especiales.


Las características que señalamos en su lugar como aplicables a la comunidad de bienes, incluso haciendo referencia a concretosartículos de esa regulación, son, evidentemente, aplicables al condominio, que sigue el sistema romano de acuerdo con nuestra tradición histórica. Hay entonces una unidad en el objeto y una pluralidad subjetiva que manifiesta su autonomía de la voluntad a través del ya mencionado artículo 392.2.


Existe, de acuerdo con el sistema romano, una cuota que es disponible, de acuerdo con el artículo 399(sin perjuicio del derecho de retracto establecido en el art. 1.522) y teniendo en cuenta sus límites, que marca el concurso de los partícipes en el objeto (art. 393) y que se presume igual iuris tantum; objeto en su conjunto, del que pueden servirse los comuneros con las limitaciones señaladas en el artículo 394.


Es la cuota, así mismo, la que marca un límite en cuanto a la administración ymejor disfrute de la cosa común (art. 398.1), considerándose obligatorios los acuerdos de la mayoría, que lo será, entonces, no de personas, sino de cuotas («intereses», dice el art.) y regulándose un sistema para el caso en que no se llegue a ella, o en que ésta sea perjudicial para el resto de los interesados, siendo el perjuicio una cuestión de hecho que habrán de apreciar los tribunales.Si el acto excede de la administración y es dispositivo, el régimen ya no será entonces de mayorías, sino de unanimidad (art. 397); unanimidad que se exige también en sede de servidumbre sobre cosa común, aunque con las particulares señaladas en el artículo 597 del Código Civil.


La cuota implica también unas obligaciones en cuanto a la conservación de la cosa común, pero el comunero se puedeeximir de ellas renunciando a la parte que le pertenece en el condominio (art. 395), siendo ésta una posibilidad que remarca el carácter individualista procedente del Derecho romano, de la figura jurídica que estudiamos.


Ello aparece reforzado con la facultad que se concede a cada comunero para en cualquier momento pedir la división de la cosa objeto del condominio (actio communi dividundo),siendo además imprescriptible (art. 1.965) e irrenunciable, lo que subraya la consideración del condominio como una situación transitoria, incidental y antieconómica.


Ciertamente, esa posibilidad de dividir tiene límites señalados en los artículos 400.2, 401 y 404, pero son límites que manifiestan una vez más la autonomía de la voluntad y que no impiden la división ni aun cuando la cosa seaesencialmente indivisible (art. 404) ni cuando al dividirla se haga inservible para el uso a que se destina (según la jurisprudencia en base al art. 400, porque en esos casos se aplicaría la solución del citado art. 404).


La división se puede llevar a cabo de común acuerdo entre los comuneros, por árbitros o amigables componedores (que evitarán en cuanto fuera posible los suplementos en...