CONDOMINIO

Condominios:
Modelo de organización
administrativa
Luz Alexandra Montoya Restrepo
Iván Alonso Montoya Restrepo'
Introducción
ste artículo recopila las ideas fundamentales de nuestra monografía de grado titulada
"Condominios, modelo de organización administrativa", que fue realizada con la intención de proponer nuevos mecanismos para elevar la
calidad de vida de los habitantes de lasgrandes ciudades colombianas, quienes se enfrentan cada día con
los problemas de inseguridad, contaminación ambiental, salubridad y dificultades de tráfico, entre otros.
Contó con el empleo de bibliografía jurídica, ambiental
y social que enmarca a los condominios, la experiencia de administradores, habitantes y los conocimientos
gerenciales para el desarrollo de un modelo en que la
calidad y elfactor humano son los pilares fundamentales. De allí en adelante se planteó un sendero para la
planificación de los recursos físico, tecnológico, financiero y ambiental.

E

A continuación se enunciarán brevemente los
conceptos de propiedad horizontal y condominio, su
ubicación histórica y legislación y los requisitos para

la constitución y funcionamiento. Luego se explicará
un modelopara su administración, involucrando la
gestión racional de los recursos.

La Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal tiene un origen remoto. Sus
estudiosos identifican el concepto desde la edad de
las cavernas, cuando el hombre abría cuevas superpuestas unas sobre otras en las laderas de las colinas,
que utilizaba como viviendas. Este nacimiento circunstancial es sólo un precedente quese fortalecería en el
siglo IV de nuestra era con la importante contribución
de los juristas romanos.
El criterio romano por su exagerado y absoluto
señorío sobre las cosas, impedía la posibilidad de
concebir un título de propiedad sobre un piso o porción

1

Egresados de la carrera en Administración de Empresas,
Departamento de Gestión Empresarial, Facultad de Ciencias
Económicas,Universidad Nacional de Colombia.

125

de éste, distinto al del correspondiente titular del suelo.
Esta discusión filosófica encontraría a nivel práctico
diferentes especies de contratos con artificios que
producirían la práctica de la "propiedad horizontal".
Este tipo de propiedad permite la distribución de un
solo objeto material entre varios dueños por partes
materiales, e implica portanto la existencia de relaciones jurídicas complejas y de reglamentaciones administrativas",
Para la Edad Media, por obra de las guerras entre
los señores y sus feudos, se dio la necesidad de concentrarse formando ciudades y poblados; tales lugares
fueron rodeados de fosos o murallas para facilitar su
defensa militar y esta situación limitó más la posibilidad de tierra urbanizable, estimulandoesta forma de
dominio de inmuebles.
La costumbre de la ciudad de Auxerre (1561) se
cita como el antecedente legislativo más remoto y fue
la base del posterior código civil francés (1804).
Ejemplos clásicos son los de la ciudad de Rennes
que debido al gran incendio de 1720 se decidió a la
construcción por pisos, y el de Grenoble, que a fines
del siglo XVIII tenía 4.190 propietariosdiferentes y
edificios pertenecientes a treinta, cuarenta y hasta
ochenta propietarios",
Con la Revolución Francesa las nociones de condominio y propiedad horizontal fueron implantadas y
su definición inundaría los códigos civiles de los países
del Nuevo Mundo.

Definiciones Contemporáneas
* El Condominio: La acepción condominio se deriva
del derecho que tiene como significado el "Dominio deuna cosa que pertenece en común a dos o más per-

sonas'".
* Propiedad Horizontal: "La propiedad horizontal
es la forma de propiedad que se ejerce sobre los
diversos pisos o departamentos en que se divide materialmente un edificio o construcción habitable, siendo
dueña exclusiva de cada uno de dichos pisos o departamentos una persona diferente y condueña con
otro y otros propietarios de...