Constituci N Del Condominio

Constitución del condominio
A) Formalidades constitutivas

a) Registro del documento condominio
Con anterioridad a la enajenación de cualquiera de los locales o apartamentos de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararan por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Su voluntad de destinarlo a ser enajenado conforme al régimenque organiza el sistema consagrado en la ley especial. El documento de condominio contendrá, entre otras menciones: la descripción de los títulos inmediatos de adquisición: los pisos y dependencias de que consta y la especificación de los linderos de los apartamentos y locales; el valor dado al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y las partes susceptibles deenajenación separadas, fijándose de acuerdo con estos valores el porcentajes (cuota de participación) atribuido a los propietarios sobre las cosas comunes y la proporción cuantitativa de sus derechos y obligaciones ( v… para un conocimiento más detallado, LPH, art. 26).

Se agregara al registro un ejemplar de Reglamento de Condominio “el cual será de obligatorio cumplimiento”, y contendrá esencialmenteun elenco de las reglas orientadas a ordenar las relaciones internas que interesan de modo especial y directo a los propietarios.

b) Planos explicativos
La ley de Propiedad Horizontal impone acompañar al documento de condominio –con destino al cuaderno de comprobante– “los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalacionesy, en su caso, de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes” (LPH, art. 30)

B) Sanciones conectadas al incumplimiento de las obligaciones relativas a las formalidades constitutivas
La ley de propiedad horizontal (art. 32) prohíbe el registro de documentos que versen sobre la propiedad, o constitutivos de cualquier otro derecho sobre un apartamento sino hubiere sido protocolizado el documento de condominio y anexados al cuaderno de comprobantes los planos arquitectónicos correspondientes al inmueble. Además, ningún apartamento podrá ser objeto de enajenación en ausencia de los permisos de habitualidad. El registro de documento efectuado al margen de tales exigencias acarrea sanción de multa hasta de cien mil bolívares (Bs. 100.000), aplicableal registrador (LPH, art. 42. Conc. Art. 26). Incide igualmente sobre los registradores subalternos, jueces y notarios la prohibición de protocolizar, autentificar o reconocer los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento o cualquier otra clase de negociación que tenga por objeto cosas comunes localizables en el área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal. Apartede ser nulas de pleno derecho las convenciones celebradas en contravención al precepto inserto en el artículo 31 LPH. Los funcionarios a quienes apunta esta norma serán objeto de multa de diez mil a cien mil bolívares con arreglo a la Ley de Registro Público (LPH, art. 43, conc. Art. 31).

C) Enajenación de los apartamentos o locales en edificios hipotecados
El estudio singularizado de este sectorjustifica un doble señalamiento:
a) Si el inmueble a enajenar mediante el mecanismo instaurado por la ley especial estuviere gravado con hipoteca, no se protocolizará el documento de condominio a menos que conste en forma autentica el consentimiento del acreedor hipotecario. El proceder contrario a esta exigencia genera sanciones aplicables tanto al deudor hipotecario (prisión de cinco a veintemeses a instancia del acreedor hipotecarios) como al registrador (multa hasta de cien mil bolívares) (LPH, arts. 41 y 42).

b) Aspecto de especial relevancia –y cumplidas las formalidades constitutivas– lo constituye la enajenación de apartamentos correspondientes a un inmueble hipotecado. El acto negocial traslativo produce de pleno derecho la división de la hipoteca: a) por lo que se refiere...