contabilidad inmobiliaria

CONTABILIDAD INMOBILIARIA DE LAS EMPRESAS
Las técnicas de análisis de balances aplicadas a las empresas de promoción inmobiliaria presentan una serie de particularidades tanto en su elaboración como en su interpretación. Para conocer el estado económico financiero de este tipo de empresa es necesario tener en cuenta la fase en que se encuentra la promoción.
Para analizar la situacióneconómico-financiera de una empresa, se puede tomar como sistema de información, sus estados contables.
Para llevar a cabo dicho análisis se suelen aplicar una serie de técnicas sustentadas en gran parte en la elaboración de ratios que vienen recogidos en los distintos manuales llamados “ANALISIS DE BALANCE”, al aplicarse al caso completo de las empresas de promoción inmobiliaria, estas técnicas presentanciertas particularidades, tanto en su elaboración como en su interpretación.
A efectos del análisis económico-financiero se deben tener en consideración las distintas fases por las que pasa una promoción inmobiliaria, como lo son:
A) Fase de promoción inicial
B) Fase de construcción
C) Fase de venta.
Desde el punto de vista económico financiero cada una de estas fases tienen las siguientescaracterísticas:

A) Fase de promoción inicial
Los desembolsos en esta fase inicial están constituidos principalmente por el solar en el que se va edificar, la redacción de proyectos técnicos y las licencias administrativas.
En esta fase se puede iniciar, en determinados casos, la venta sobre planos.
Tanto los gastos como ingresos no se incorporan a resultados en este periodo, pues los gastosconstituyen coste de promoción en curso y los ingresos se tipifican como anticipos de clientes.

B) Fase de construcción
Los desembolsos en esta fase están constituidos básicamente por la dirección facultativa, ejecución de la obra y el control de calidad.
Durante esta fase se pueden ir realizando ventas mediante contratos privados, pero hemos de tener presente que, de acuerdo con las normasde adaptación del plan general de contabilidad a las empresas inmobiliarias, las ventas de edificaciones se incorporaran a resultados cuando estas estén en condiciones de entrega material a los clientes. Por tanto, los gastos durante esta fase se consideran coste de promoción en curso, y los ingresos se tratan como anticipos de los clientes, tal como se señalo con anterioridad al hacer referenciaa la fase de inicio de la promoción.

C) Fase de venta.
Una vez terminada la construcción comienza el periodo de ventas, y la formalización contable de las ventas efectuadas durante la fase de inicio y de construcción.
En esta fase es cuando los ingresos por ventas y sus correspondientes costes de la promoción se incorporan a los resultados, obteniéndose la oportuna ganancia o pérdida.
Portanto, los estados financieros de la empresa de promoción inmobiliaria presentaran distintas estructuras, según la fase en que se encuentre, repercutiendo como es obvio, en su análisis de interpretación.
Si la empresa lleva a cabo una sola promoción inmobiliaria, la incidencia en la fase que se encuentre reviste especial importancia en el análisis.
Si la empresa lleva a cabo varias promocionesinmobiliarias, (cada una de ellas en distinta fase), el análisis se puede sustentar en el enfoque de regularidad operacional.
A continuación se va a enfocar, en términos generales, como si la empresa de promoción inmobiliaria de que se tratara recogiera en sus estados financieros varias promociones a la vez, cada una de ellas en distinta fase de promoción.

ORDENACION FINANCIERA DEL BALANCE DESITUACIÓN
Al tomarse como base de información los estados contables de la empresa, la ordenación financiera del balance de situación reviste especial importancia, a fin de que los datos extraídos de dicho balance sean los adecuados para el análisis y sobre todo en el caso de las empresas de promoción inmobiliaria, que presentan particularidades significativas al respecto.
Pero antes de entrar...