Contrato de leasing

Origen: El leasing nace en EE.UU. después de la Segunda Guerra Mundial, tratándose de una operación de financiamiento de mediano y largo plazo, mediante el cual es posible financiar hasta el 100% del valor de adquisición de un bien raíz.
Constituye una alternativa al Crédito Hipotecario. Otorga más Seguridad al financista ya que este mantiene en su patrimonio el inmueble siendo el usuario delleasing un mero tenedor del mismo.

En Chile esta normado por la ley 19.281 de 1993, y se destina principalmente a financiar la adquisición de viviendas económicas para personas con baja capacidad de ahorro, pero que pueden pagar un arriendo, pudiendo postular también al susidio del estado.

Naturaleza Jurídica: se incorpora a la vida del derecho a través de figuras contractuales clásicas (elcontrato de arrendamiento, promesa, y la opción de compra)

Definición: este contrato no encuentra definición ni el Código Civil, ni aún en la ley 19.281 que lo consagra, por tanto propongo el siguiente concepto:

El contrato de Leasing habitacional, o contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, es el acto jurídico en virtud del cual una parte a quien llamaremos “arrendatariopromitente comprador”, se obliga a cumplir con las obligaciones propias del contrato de arriendo mas el pago de un monto adicional, y su contraparte a quien llamaremos “arrendador promitente vendedor”, se obliga a lo propio del arrendamiento, mas la obligación de suscribir el contrato de compraventa del bien, una vez completado el pago del precio del mismo por parte del arrendatario, con los montosadicionales al arriendo.

Características:
1. Bilateral: por cuanto obliga a las dos partes (1439)
2. Oneroso: reporta beneficio o utilidad a las dos partes (1440)
3. Conmutativo: prestaciones se miran como equivalentes (1441)
4. Principal: no depende de otro (1442)
5. Consensual: según nueva doctrina al respecto, dicen que se rechaza la nocion de contrato real, sustituyéndose por la deconsensual, puesto que primero opera el acuerdo (consensual), y luego nace la obligación de entrega, como efecto del contrato.
6. Nominado: cuenta con ley especial que lo reconoce, desde el año 1993
7. Híbrido: mezcla diferentes tipos contractuales.
8. Individual: a diferencia del colectivo, aquí el contrato nace con la voluntad de todos los intervinientes del mismo al momento del contrato.Intervinientes: a. arrendatario promitente comprador
b. arrendador promitente vendedor, Sociedades inmobiliarias constituidas para estos efectos.
+ Institución que abre la cuenta de ahorro APV (ahorro para la vivienda), que puede ser un banco, una casa de compensación, una sociedad financiera, etc.)

Plazos:
- Convenido entre laspartes.

- Duración mínima: no menos de 5 años
- Duración máxima: no mas de 20 años (prorrogable…………)

Como se cumple con el contrato? :
(25) Los titulares de las cuentas a que se refiere el Título I podrán celebrar contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa con las sociedades inmobiliarias a que alude el Título II. Estos contratos podrán tener por objeto viviendasterminadas, nuevas, usadas o en construcción.

(3) Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las instituciones pagarán la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descontarán la comisión a que se refiere el artículo
5°. El saldo de dicho aporte constituirá el fondo disponible para el pago del precio de la compraventa prometida celebrar.

(26) Los contratosde arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa deberán celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

(7) °.- Sin perjuicio de lo señalado en los artículos precedentes, el aporte también podrá enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria, caso en el cual la parte del aporte que exceda de la...