Contrato de promesa de compraventa

Contrato de promesa de compraventa
 De la Promesa de Compraventa – fuente: “Contratos Civiles – Tomo I del Dr. Dulio Arroyo”.
La promesa de compraventa puede definirse genéricamente como el convenio por el cual una de las partes se obliga a comprar o a vender, o las dos partes se obligan recíprocamente, la una a vender y la otra a comprar una cosa determinada o determinable, por un preciodeterminado o determinable, en el plazo que se señale o en el evento de cumplirse la condición que se estipule, cumpliendo los demás requisitos legales.
Nuestra legislación atiende el contrato de promesa en el artículo 1221, del Código Civil que dice: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa, en el precio y en el plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse elcontrato, dará derecho a la persona a quien se ha hecho la promesa, para reclamar al promitente el cumplimiento de la promesa, que deberá constar por escrito cuando se trate de bienes inmuebles o derechos hereditarios.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y  comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en este libro.
 Lapromesa de vender un inmueble hecha por escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, constituye una limitación del dominio en virtud de la cual el promitente no podrá enajenar el inmueble mientras no sea cancelada la inscripción de la promesa, ni gravarlo sin el consentimiento del presunto comprador”.
En opinión del Dr. Dulio Arroyo, el artículo 1221 de nuestro C.C., contemplaúnicamente la promesa unilateral, aquella en que sólo una de las partes se obliga a bien vender o a comprar y argumenta como sustentación:
El inciso 1° del art. 1221, se refiere a la “promesa de vender o comprar”, es decir, a una u otra, en forma disyuntiva. Si se hubiese referido a la bilateral de compraventa diría, la “promesa de vender y comprar”.
Dicho inciso además menciona: “dará derecho a lapersona a quien se ha hecho la promesa para reclamar al promitente…”, es decir, no da lugar a reclamarse recíprocamente, lo cual indica la intención del legislador de regular la promesa unilateral.
A pesar de que el inciso 2°, establece:”Siempre que no pueda cumplirse  la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador…”, puede dar lugar a confusión, dado que podría suponerse que aquí sealude a la promesa bilateral, el Dr. Arroyo, sostiene que se debe a que este artículo fue tomado de la legislación española, y quedó así, debido a una inadvertencia del legislador. Por la misma razón, los términos vendedor y comprador, son empleados indebidamente en el inciso, ya que el art. 1221 regula la promesa (al promitente vendedor y al prominente comprador), y no el contrato de venta.
Elinciso 3°, se ocupa tan solo de la promesa de venta, o sea launilateral de este tipo, y no la unilateral de compra ni de la bilateral. Por ello distingue entre el promitente vendedor y el presunto comprador.
¿Es válida la promesa bilateral de compraventa en nuestro derecho?
Si, la Promesa Bilateral de Compraventa es perfectamente válida por las siguientes razones:
No existe una disposición que laprohíba.
La misma tendría su base en el artículo 1106 del Código Civil, que consagra el principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad de contratación.
Si no es contraria a la moral y al orden público, tal convención es lícita y válida, aunque de carácter innominado.
REQUISITOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA
Son requisitos para la validez de este contrato: El consentimiento, objeto y causa.Consentimiento: Para que la promesa sea eficaz debe haber conformidad, es decir, consentimiento, aceptación o acuerdo en:
1. La cosa que se trata de vender o comprar.
2. El precio que se pagará por ella.
3. En el plazo o condición que fije la época para la celebración de la compraventa.
Los dos primeros requisitos se exigen,  es decir, la conformidad en la cosa y en el precio, por la necesidad...