Contratos preparatorios.contrato de prestaciones reciprocas y cesion de posecion contractual

CAPITULO I. CONTRATOS PREPARATORIOS

1.- DEFINICION.-
Según el Dr. Manuel de la Puente y Lavalle, el contrato preparatorio, que el denomina precontrato “es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato (llamado contrato “”definitivo” o “preparatorio”.), que actualmente no quieren o no pueden concluir.
Fernando Fueyo Laneri, en su obra titulada “DerechoCivil”, al tratar sobre la categoría del contrato preparatorio dice que “…conviene remarcar que por un lado, estamos frente a una vinculación contractual que descarta la etapa inicial o primaria anterior al consentimiento ya formado y, por el otro, estamos realizando la formación progresiva de un contrato futuro que podemos llamar definitivo”. Y añade “…en otra palabras, ni se trata desituaciones pendientes a la formación del consentimiento, generalmente carentes de significación jurídica o inocuas, ni se trata, tampoco del logro definitivo de las intenciones de las partes”. Culmina con esta frase que resume su pensamiento: “… de todos modos, de momento, hay contrato, pues nadie duraría que concurre intención vinculante”
2.- CLASES.-
Los contratos preparatorios, con la finalidad defacilitar el tráfico contractual, se dividen en dos:
A. EL COMPROMISO DE CONTRATAR

CONCEPTO

Por el compromiso de contratar, según el art 1414 del C.C. las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.

Mediante la promesa de contratar, dos o más partes se obligan recíprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo. De lo dicho se desprende que es un mediode preparar situaciones jurídicas destinadas a producir consecuencias para un momento posterior; pero dejando ya en pie un compromiso.

Emplearemos un ejemplo para aclarar los compromisos de contratar:

“A” es propietario de un inmueble y “B” desea comprarlo, pero no tiene en estos momentos la capacidad económica para hacerlo. En tales circunstancias, “A” y “B” de comprometen a que en un plazomáximo de seis meses se efectuara la compraventa y asumen, por lo tanto, una obligación de hacer, o sea de otorgar dentro del plazo convenido el referido contrato.
Como derivación de lo dicho, se confirma que el compromiso de contratar no puede, por su misma naturaleza, ser traslativo ni constitutivo de derechos. En él solo se da el compromiso de estipular un contrato definitivo.
Finalmente,hay que decir que en el momento en que se celebra el contrato definitivo este no opera retroactivamente, dada la autonomía que tiene el compromiso de contratar

ELEMENTOS

El compromiso de contratar debe contener minuciosamente los elementos esenciales del contrato definitivo. Así por ejemplo el contrato de compraventa tiene sujetos, objeto y forma. También el compromiso de contratar debecontener por lo menos, estos elementos, aparte de otros, que las partes den, como una clausula penal, la condición el modo y plazo.

La doctrina ratifica este concepto. Así por ejemplo Santos Briz señala que “el contrato preliminar, para existir y ser válido, ha de reunir los requisitos necesarios para los contratos, en general, siendo necesario que en el se indique la especie del futuro contratodefinitivo; pero no que sean igualmente determinados todos los elementos específicos del contrato mismo, bastando la posibilidad de su determinación ulterior”.

Ha sido necesaria la fórmula del artículo 1415, pues hay quienes opinan que el compromiso no es en realidad un contrato, ya que en general falta el acuerdo sobre otros aspectos del definitivo. A ello respondemos que no hay razón suficientepara que dentro de una relación que no tiene fin económico propio y cuya prestación es la de una obligación de hacer, no se puede dejar los detalles no esenciales para el instante en que se celebre el contrato definitivo. Es pues indispensable insistir en que una cosa es el contrato preparatorio y otro el contrato final, y que en este ultimo las partes contratan nuevamente y no ce limitan a...