Contratos Preparatorios

INTRODUCCION
No es fácil dar un conocimiento completo sobre un tema que tiene gran vivencia práctica, como es el referido a la "Promesa de Contrato" o "Contrato Preparatoria". Reconocemos la veracidad de la doctrina, al entender que el contrato preparatorio, llamado también contrato preliminar, es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar un futuro contrato,requiere en consecuencia el consentimiento de las partes.
Para la conclusión de un contrato las partes normalmente realizan una serie de actividades preparatorias al contrato definitivo, actividades que la doctrina denomina instrumentales.
Precisamente dentro de estas actividades preparatorias o instrumentales, encaja lo que se denomina el contrato preliminar, entendiéndose como tal un acuerdobilateral o unilateral de emitir en el futuro una determinada manifestación de voluntad contractual.
En otras palabras, puede definirse el contrato preparatorio "como un contrato mediante el cual, las partes se obligan a concluir un contrato futuro". De la definición transcrita se desprende con claridad la naturaleza instrumental del contrato preliminar en relación con el definitivo, ya que, alprimero le han dado vida las partes para asegurarse la conclusión del segundo. Los motivos económicos y jurídicos que justifican este tipo de contratos son numerosos. Según Messineo el preliminar sirve para vincular a una parte (es decir al promitente) si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral), es un momento en que no es posible material o jurídicamenteestipular en el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo; esto, de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales. En efecto, es posible que la cosa que es objeto del contrato no esté disponible inmediatamente, o que de ella (si es una cosa inmueble) no se conozcan los datoscatastrales, o que las partes no tengan posibilidad de celebrar un acto regular y completo, o que se trate de una cosa futura (ejemplo un edificio en construcción). En otra hipótesis el preliminar puede servir para no comprometer definitivamente a una de las partes o a ambas, si la situación en vista de la cual se deberá estipular el contrato definitivo no llegara a realizarse. Objeto del contratopreparatorio es la obligación que asumen las partes de un "hacer" (facere) determinado, que consiste-en manifestar en el futuro un consentimiento para la conclusión de otro contrato (el definitivo).
Podemos entonces afirmar que el contrato preparatorio es un contrato común, ya que en él existe un acuerdo de voluntades (convención) entre dos personas para constituir un vínculo jurídico (laobligación a un "facere" futuro) y con causa lícita, estamos dentro de los presupuestos de la relación contractual tal como lo define el artículo 1.133 y 1.141 del Código Civil. La peculiaridad consiste en que "los efectos jurídicos normales del contrato y que las partes persiguen, no se producen todos inmediatamente, se producen tan sólo algunos, porque las partes lo quieren así".
A través de lapresente investigación, he analizado detalles de interés para este tema, afianzándome en los contenidos legales de nuestro derecho positivo, pretendiendo aclarar cualquier posible ambigüedad que exista sobre la materia.
I. GENERALIDADES
En el tráfico de los bienes, básicamente el de los inmuebles, se ha venido utilizando un tipo de contrato de actualidad práctica, que en la doctrina ha recibidodiferentes denominaciones, así:
"Promesa de Contrato"; "Precontratos"; "Contratos Preparatorios"; "Contrato de Promesa"; o "Ante Contrato", "Tratos Preliminares".
En la legislación venezolana, a diferencia de otras, no están regulados los contratos preparatorios o promesa de contratos.
En diferentes tipos de contratos, consensual o real, puede proceder el ante contrato y es aceptable el...