Corretaje

Contrato de corretaje
Autor: Cabanas, Raúl E.

El contrato de corretaje carece aún de regulación legal en nuestro país, salvo en lo concerniente al régimen de los corredores, modificado por ley 25028 . El siguiente es un análisis básico de los elementos del contrato y, en particular, de las obligaciones y responsabilidades de las partes.

Sumario: 1. Concepto. 2. El contrato en el proyectode unificación de 1998. 3. Función económica y social. 4. Caracteres. 5. Diferencias con otros contratos. 6. Elementos. 7. Obligaciones de las partes. 8. Extinción. 9. Responsabilidad.
1. Concepto.
Este contrato, socialmente tipificado, carece de regulación legal. No obstante, la actividad de la antigua profesión que da origen a su denominación, anteriormente regulada por el Código de Comercio,hoy se halla regida por la ley 20266 , luego de su modificación por la ley 25028 .
A partir de las características de esa regulación subjetiva y de las necesidades sociales que busca satisfacer, es posible concluir que el contrato de corretaje es el acuerdo que vincula a una parte denominada corredor, con otra parte denominada comitente, por el cual la primera se obliga, por una retribución endinero, a mediar ante otra parte determinada o a determinar, para la conclusión de uno o más negocios.
El corredor no concluye el negocio en el cual interviene, sino que son los propios interesados quienes lo hacen; el profesional no es parte en el contrato mediado; no es dependiente de ninguno de los intervinientes; tampoco es su representante, aunque puede llegar a serlo de uno de ellos en losactos de ejecución (art. 34 , inc. a, ley 20266).
La intermediación consiste, entonces, en buscar un interesado en el negocio encomendado; proponerlo con precisión y claridad; acercar a las partes y contribuir a formar el acuerdo de voluntades sobre sus elementos; su intervención culminará con la celebración del contrato así gestado (arts. 36, inc. e , y 37, inc. a, párrafo primero, in fine, ley20266).
Es necesario distinguir, entonces, dos contratos: uno, el de corretaje; otro, aquel al cual se arriba como resultado eficaz de la tarea de mediación.
2. El contrato en el proyecto de unificación de 1998.
El proyecto de unificación del derecho privado que redactaran destacados juristas, integrantes de la comisión creada por decreto 685/95, prevé en su art.1269 dos formas de conclusióndel contrato de corretaje: la relativa a quien se encuentra "inscrito para el ejercicio profesional del corretaje"(inc.a); y la que se da cuando quien, sin estar inscrito, ha celebrado un "pacto expreso por escrito, que sólo obliga a la parte que lo firmó"(inc b).

Esto implica la admisión de dos tipos de corretaje: uno profesional, con inscripción en lo que hasta hoy se llama "matrícula"; y otroexento de la necesidad de inscripción en el órgano de contralor profesional, para lo cual basta que su comitente se obligue por escrito a pagar honorarios.
El último párrafo de este art. 1269 establece que "pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas".
Se trata de una situación diversa de las que, dada la derogación de la prohibición que contenía el Código (art.105, inc.1), hoyadmite la ley para la formación de sociedades cuyo objeto social incluya la realización de actos de corretaje (arts.15, 16 y 31 ley 20266).
De sancionarse el proyecto, no sólo se hallaría en contradicción ‑en esto‑ con las previsiones de la ley 25028 recientemente sancionada, sino que se legalizaría el ejercicio del corretaje por cualquier persona, física o jurídica, sin necesidad deinscripción alguna y, por ende, sin posibilidad de control, pues la ley prevé expresamente que se puede ejercer el corretaje sin inscripción.
Es la propia ley nacional ‑derecho de fondo‑ la que, al así disponerlo, impediría a las provincias el ejercicio del poder de policía no delegado y el dictado de toda norma que lo contradiga.
En el caso de las personas jurídicas que "ejerzan" el corretaje, la ley...