Derecho de propiedad

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1.- VENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALÍSTICO

El principio consensualista opera como elemento activador de la circulación de la riqueza, facilitando los intercambios y brindando protección directamente al comprador, quien se convierte en propietario de la cosa antes de que se produzca la entrega o el pago del precio.

2.- DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALÍSTICO.

Al margen dela principal ventaja teórica del consensualismo antes mencionada, encontramos otras entre las que se cuentan la facilitación de los intercambios, la más rápida circulación de la riqueza y la protección al comprador, es también necesario señalar que todos los autores reconocen las limitaciones generadas por un sistema consensual a ultranza. Así pues, el consensualismo descarta la utilización deinstrumentos publicitarios para dar a conocer las transferencias y, en general, para dar a conocer el estado jurídico de los inmuebles. Obviamente en esta situación, el potencial adquirente se encuentra en graves dificultades para determinar quién es el propietario de un bien, y cuáles son las cargas que le afectan.

Se puede señalar que las desventajas del principio consensualístico son lassiguientes4:

a) No se puede determinar con seguridad quién es el propietario de un inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer problema (la propiedad), el potencial comprador puede recurrir al estudio de los títulos del vendedor (y de los precedentes), pero siempre existe la dificultad de la "prueba diabólica". Para ello se requiere comprobar la posesión del vendedor porel término de la usucapión, empero, es difícil verificar el estado posesorio por un largo período de tiempo, y aun cuando se utilicen presunciones, estas siempre admiten prueba en contrario. Con respecto al segundo problema (las cargas) este si es insoluble, ya que muchas cargas que afectan la propiedad territorial (por ejemplo: las hipotecas) no tienen exteriorización posesoria, y por ello, enestos casos, es imprescindible contar con algún sistema publicitario que se constituya en una excepción del principio consensualista.

b) Por otro lado, inclusive en el caso de que el vendedor exhiba títulos legítimos, es posible que éste haya enajenado el inmueble con anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del contrato precedente. En un sistema consensualistaestricto, sin publicidad alguna, se presenta el grave problema de la doble venta.

c) Aun en el caso que el vendedor exhiba títulos de propiedad legítimos y no se produzca una doble venta, es posible que algunas de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el último adquiriente.

d) Si las transmisiones operan conel solo consentimiento, existe la posibilidad que algún tercero pretenda la reivindicación del inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad o por invocar a su favor la usucapión.

3.- EL REGISTRO ATENÚA LAS DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALÍSTICO.

La publicidad, en cualquiera de sus modalidades, sólo es útil en cuanto brinda información y confianza (certeza). Téngase encuenta que antes de entablar cualquier relación jurídica, los ciudadanos requieren el máximo de certeza sobre los presupuestos de dichas relaciones (quién es el dueño, cuáles son las cargas, etc.). Para adquirir esa certidumbre, los particulares pueden emprender averiguaciones más o menos largas y costosas. En su reemplazo, el Estado organiza una publicidad que hace innecesaria una ulteriorinvestigación, reduciendo la inseguridad y facilitando la circulación de la riqueza. Empero, de poco valdría esa organización estatal de la publicidad si los datos que ofrece no tienen garantía de autenticidad y no puede depositarse en ellos la plena confianza de los interesados.

Precisamente, esa "garantía" constituye el nervio del fenómeno publicitario, por cuanto es el grado de certeza que el...
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