Derecho inmobiliario

Universidad del Rosario
Facultad de Jurisprudencia
Derecho Inmobiliario - Taller
Felipe Bernal Ortiz

1. La venta de bienes inmuebles urbanos se puede realizar por cabida?

El artículo 1887 del Código Civil dispone que un predio rústico se puede vender con relación a su cabida. Por otra parte, el artículo 1888 Ibídem le confiere ciertas acciones al comprador o al vendedor, según sea elcaso. En vista de que las disposiciones del Código Civil no hacen referencia a la venta por cabida de predios urbanos, ni a las acciones que tendrían el comprador o el vendedor de estos predios, es posible afirmar que la venta de predios urbanos no se puede realizar por cabida.

2. Hay alguna diferencia entre la venta como cuerpo cierto y la venta con señalamiento de linderos?

Sí haydiferencia entre la venta como cuerpo cierto y la venta con señalamiento de linderos. En la primera, ni el vendedor ni el comprador tendrán acción para pedir la rebaja o el aumento del precio, sin importar la cabida del predio. En la venta con señalamiento de linderos, por otra parte, el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no puede hacerlo o no se le exige, habrá lugar auna disminución proporcional del precio, salvo que el precio de la porción de ‘predio’ faltante sea de más de una décima parte del precio del predio completo, caso en el cual el comprador podrá aceptar la disminución del precio o desistir del contrato.

3. Qué acciones tiene el comprador si no se le entrega lo comprendido entre los linderos?

En caso de que al comprador no se le entregue locomprendido en los linderos, éste podrá pedir la disminución proporcional del precio; pero si el precio de la porción de ‘predio’ faltante es de más de una décima parte del precio del predio completo, el comprador podrá, a su arbitrio, aceptar la disminución del precio o desistir del contrato.

4. Cuándo hay lesión enorme en la venta de inmuebles para el comprador y cuándo para el vendedor?

Lalesión enorme se configura, para el comprador, cuando éste paga más del doble del justo precio del bien inmueble, esto es, cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.

Por otra parte, el vendedor sufre lesión enorme cuando recibe un precio inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

5. Si el precio justo de un inmueble son$500.000.000 cuándo hay lesión enorme para cada una de las partes?

Habrá lesión enorme para el comprador, si éste paga, por ejemplo, $1.100.000.000. por el inmueble, porque la mitad de ese precio serían $550.000.000, y esta suma es superior al justo precio.

El vendedor sufrirá lesión enorme si recibe $240.000.000, porque ese precio es inferior a la mitad del justo precio ($500.000.000.), esto es,inferior a $250.000.000.

6. La acción de lesión enorme es renunciable?

No es renunciable, porque el artículo 1950 del Código Civil señala que no serán válidas aquellas cláusulas en las que se estipule que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme; y además señala que si en el contrato aparece la intención del vendedor de donar el exceso, esa cláusula se tendrá por no escrita.Pero esta imposibilidad de renunciar a la acción rescisoria se da antes de celebrar el contrato, o al momento de su celebración si se pretende incluir alguna cláusula que implique la renuncia a la mencionada acción.

Otro sería el caso en el que, después de celebrado el contrato, las partes decidan renunciar a la acción. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha manifestado: “El hecho de noestar permitida la renuncia no significa que no pueda ratificarse la venta, porque la renuncia que se prohíbe es la que se hace al celebrarse el contrato, no la que se hace después, porque (...) la renuncia posterior no es otra cosa que una ratificación del contrato que está admitida. La renuncia posterior, para que sea válida debe ser hecha desaparecidas las circunstancias que engendraron la...