derecho registral

Boleto de compraventa

Es un documento privado firmado por comprador y vendedor, donde establecen las pautas que tendrá el futuro compromiso de compraventa o escritura. Entre otras cosas figuran los datos del bien, el precio y el plazo.
El escribano hará firmar el documento definitivo, después de estudiar los títulos y sacar los certificados necesarios. Se puede escriturar tambiéndirectamente, pero se firma el boleto para que las partes respeten el plazo y las condiciones establecidas.

Es común ver en la práctica diaria que mucha gente entiende que con el boleto de compra-venta ya son propietarios del inmueble que han adquirido, no distinguiendo muy bien la diferencia entre este instrumento y la escritura pública que perfecciona el dominio. 

La ley exige los siguientesrequisitos para que una persona adquiera la propiedad de un inmueble: 
a) Se debe formalizar la compraventa en una escritura pública, en donde interviene un escribano necesariamente. 
Previamente, este último tiene que realizar ciertos trámites, como pedidos de informes de dominio, gravámenes, entre otros, que llevan algún tiempo diligenciarlos. 
b) Debe efectuarse la “tradición” del inmueble. Esdecir, la entrega física, concreta, del inmueble al adquirente. 
c) Y por último, se debe “inscribir” esa escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. 
Cumplido estos tres requisitos, se puede decir que el adquirente es propietario del inmueble. 
En la mayoría de los casos, las partes quieren concretar la compraventa en forma inmediata, en algunas oportunidades, en el día, lo cual esimposible de hacer atento a los trámites previos que hay que realizar. 
Otras veces, el vendedor otorga financiamiento y, por lo tanto, no desea transferir la propiedad hasta tanto se pague el total del precio. 
En estas situaciones, se acude a un instrumento privado, llamado “boleto de compraventa”. Es un verdadero contrato de compraventa en el que se establece todas las condiciones esenciales de lanegociación y fundamentalmente la obligación de escriturar en un plazo razonable, que generalmente se fija en 60 días. 
El lector debe entender que con este contrato no se convierte automáticamente en dueño del inmueble, ya que es necesario cumplir con los tres requisitos indicados más arriba. 
El valor del documento, Fundamentalmente es un compromiso de reducir posteriormente la adquisición auna escritura pública traslativa del dominio. 
Si el vendedor o comprador no firmen posteriormente, pueden ser demandados judicialmente, mediante un juicio por “escrituración”. En este caso, es el juez quien suple la voluntad del reticente y ordena su otorgamiento. 
Si bien el boleto de compraventa es un instrumento muy utilizado, antes de firmarlo hay que tener en cuenta lo siguiente: 
1ºAsegurarse que quien vende es el dueño registral. 
2º Que el inmueble no tenga ningún gravamen. Por ejemplo: un embargo o una hipoteca. 
3º Constatar que el vendedor pueda disponer del inmueble. Por ejemplo, que no esté inhibido. Se obtiene pidiendo, previamente, un informe de dominio o una consulta de “visu” (así se llama a una examen rápido de la matrícula del inmueble) ante el Registro de laPropiedad Inmueble. 
Esto no es necesario cuando se firma directamente la escritura pública, porque es el propio escribano el que, previamente, efectúa estos trámites y de no estar correctos, “simplemente no la otorga”. 
Otro aspecto muy interesante de esclarecer es el siguiente: comúnmente la gente cree que el boleto de compraventa es un paso previo y necesario antes de escriturar. Esto esincorrecto ya que puede perfectamente firmarse directamente la escritura pública, siempre, por supuesto, que las partes acepten la demora que insume este trámite. 


Inscripción del boleto. En algunas provincias, como la nuestra, se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad del boleto de compraventa, pero no a los efectos de transmitir la propiedad, sino como medio de publicidad a terceros...