Derecho

Justo título. Buena fe
Constituye justo título el emanado de una escritura en la que la documentación
habilitante no contiene facultades suficientes, o carece de la forma legalmente
requerida, y en tales casos el adquirente puede alegar buena fe para prescribir
en los términos del artículo 3999 del Código Civil.
Para tratar este tema necesitamos hacer una síntesis de los conceptos deusucapión, posesión, justo título y buena fe.
La usucapión convierte, gracias a la virtud curativa del
tiempo, el estado de hecho en un estado jurídico.
La prescripción soluciona ese problema, ya que basta con el correr de cierta
cantidad de años de posesión (20 años en forma continua), al cabo de los
cuales habrá una concordancia indisoluble entre hecho y derecho. Aquel que
sólo era poseedor seconvierte en titular del derecho.
El art. 4015 establece: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles
y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo
de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del
poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción
se necesita título”.
Por su parte, el artículo 3999del Código Civil establece: “El que adquiere
un inmueble con buena fe y justo título, prescribe la propiedad por la posesión
continua de diez años”. Esta es la llamada prescripción decenal o prescripción
ordinaria. La prescripción, en este supuesto, no hace más que consolidar
la adquisición del comprador.
La prescripción decenal del artículo 3999 no es “de adquirir”. La cosa ya estáadquirida con título y buena fe. La prescripción, como se expresó anteriormente,
no hace más que consolidar la adquisición hecha.
La posesión es la base fundamental de la prescripción adquisitiva, siendo
el requisito común entre la usucapión breve y la larga. La posesión exige en el
poseedor tener una cosa bajo su poder y el ánimo e intención de someterla al
ejercicio del derecho de propiedad. Porfalta de animus domini, no servirán
para prescribir las posesiones de arrendatario, comodatario, depositario o
cualquier otro poseedor alieno domini. Ni tampoco sirve la posesión en virtud
de licencia o por mera tolerancia del dueño.
3984: “La prescripción se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un
año del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la
nuevaposesión sea ilegítima, injusta o violenta”. Es necesario que también ésta
sea pública, entendiéndose por tal cuando el dueño verdadero del bien pueda
apreciar que hay un tercero que está ejerciendo actos de propiedad sobre su
cosa, pues los actos clandestinos no pueden ser utilizados para la invocación
de la posesión. El requisito de que la posesión sea pública es porque lo queverdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es el ejercicio
público erga omnes.
Es destacable, además, que la posesión debió haber sido ganada sin violencia,
ya que es norma general que en ningún caso pueda adquirirse violentamente
la posesión mientras exista un poseedor que se oponga. Para que sea
un justo título es condición sine qua non que esté “revestido de las solemnidadesexigidas para su validez”. Este requisito está en la definición misma de
esta figura, es parte de su esencia, sin que haya cabida a otra interpretación.
Ahora bien, ¿cuáles son esas solemnidades exigidas?; veamos el art. 1184:
“Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados
en subasta pública: 1º Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión
de bienesinmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o
gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de
otro…”.
Por último, el vicio de forma puede perfectamente subsanarse a posteriori,
por lo cual pasaría a considerarse como justo título desde el momento en
que se purgó el defecto (conforme Colombo, Leonardo A., ob. cit.).
Nos encontramos con el artículo 4012...