Economia

1.

CARACTERISTICAS DE LAS FUNCIONES DE OFERTA Y DEMANDA 1.1 a) Características de la función de oferta Variables y Agentes

En el MIUM intervienen básicamente personas naturales, pequeños inversionistas, parceleros e inmobiliarias de forma que los intermediarios, las entidades financieras y las Asociaciones de Vivienda participan como mecanismos facilitadores de las transacciones que se danen el MIUM. Las variables afectan de una manera distintas a los agentes de oferta son las que se aprecian en el siguiente cuadro.
CUADRO 1 Variables \ Agentes Nivel de Ingreso Estatus Factores ambientales asociados a salud Expectativas Tamaño de capital Rol de titulo de Propiedad
Personas naturales Pequeños inversionistas Inmobiliarias/p arceleros

X X X X Casi nulo Casi nulo X X Casi nuloComo se aprecia (cuadro1), un resultado que se infiere es que en la función de oferta de
viviendas en el MIUM, los factores no afectan por igual a los distintos agentes. Es así, que en el caso de las personas naturales (NSE C y D), el nivel de ingreso es una variable importante, pues está sujeto a una alta variabilidad. Por tanto, la variable nivel de ingreso afecta a las personas naturales entanto cae sostenidamente por debajo de su nivel de ingreso de subsistencia. Aún cuando esta variable afecta a las personas naturales, el efecto se traduce en toda la curva de oferta. La variable estatus estaría afectando la oferta de predios, de acuerdo a los resultados obtenidos en los Focus Groups, existiría una mayor tendencia a ofrecer predios cuando las personas naturales buscan aumentar suestatus social. La variable proxy de lo que significa “estatus” es el nivel de seguridad en la zona, y cuando éste cae hace que las personas naturales aumenten la oferta de predios para así financiar la compra de otros en “mejores” zonas. En el caso de los factores ambientales, la necesidad de traslado hacia zonas que les brinden mejoras de salud, es la variable que predomina (como por ejemplo, eltrasladarse de zonas húmedas a zonas secas por problemas respiratorios). Los Pequeños inversionistas compran mayormente terrenos sea para viviendas o comercio y representan una proporción muy pequeña de oferta. El capital que manejan no excede los US$. 20,000. Por último, existen inmobiliarias formales e informales (parceleros) que ofrecen principalmente terrenos en las zonas de expansión de laciudad como en los Conos Norte y Este. Las inmobiliarias formales promueven programas de lotes de regular envergadura con fines netamente comerciales, vienen presentando una oferta importante desde hace unos años, este tipo de empresas comercializan lotes de terreno que exceden el millar. A diferencia de los pequeños inversionistas que están en el mercado por fines puramente especulativos, este sectorse encuentra establecido, y las variaciones en las condiciones de mercado que conduzcan a una mayor certidumbre no afectaría su posición en el mismo, es por esto que la diferencia es por tamaño de capital.

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Informe Final - Agosto del 2001

Por su parte, las inmobiliarias informales preferentemente en el Cono Norte, creadas por parceleros de zonas agrícolas, quienes tienen problemas deriego para continuar con sus actividades agrícolas venden en la mayoría de casos, terrenos sin realizar el cambio de uso, vale decir sin habilitación urbana ni Títulos de Propiedad. Con estos resultados podemos realizar algunos ejercicios de estática comparativa, según la figura 1 que se forma a partir de las variables precio y cantidad en sus ejes. Por ejemplo, consideremos el caso que involucraun aumento del nivel de ingreso. En este caso,
P

S
Figura 1.
Curva de Oferta de predios

S’

Q

pasamos de una curva S a S'’donde tenemos una menor oferta de predios puesto que las personas naturales tienen menos motivaciones para ofertar sus viviendas. Un caso opuesto sería la búsqueda de mayor estatus (vía el hecho que aumento la tasa de delincuencia) las oferta se desplazaría hacia...