El boom inmobiliario en el Perú

El Boom Inmobiliario en el Perú



Economía de la Empresa

Prof. José ACHA








Dante L. LLAMOSAS CHU
Lander A. GARCÍA CANEPA
Patty JUGO SOMA












Febrero 2013

En los últimos 10 años, el Perú viene experimentando un crecimiento económico sostenido impulsado principalmente por el sector construcción y la actividad inmobiliaria. En este desarrolloque muchos perciben con cierta preocupación, también han intervenido algunos incentivos del Estado, el incremento de la capacidad adquisitiva de la población, la facilidad para obtener un crédito hipotecario por parte de los bancos y la reducción de tasas de interés.
El conjunto de todas estas variables han producido que tanto la oferta como la demanda inmobiliaria en el Perú crezcaexponencialmente y ocasione signos de preocupación en los especialistas y agentes económicos. Algunos entendidos sostienen que el incremento en los precios de las viviendas se produce por un efecto especulativo y distorsiones del mercado, que a la larga nos podrían llevar a “burbuja inmobiliaria”.
a) Antecedentes: A manera de concepto, el precio de un activo real o financiero experimenta una “burbuja” cuandosu precio de mercado se encuentra desajustado de manera continua en el tiempo con respecto a su valor fundamental.
Con la crisis económica que se vive en Europa y Estados Unidos, el Perú se ha convertido en un refugio para inversionistas extranjeros, principalmente españoles, que vienen llegando a nuestro país para desarrollar proyectos inmobiliarios o comprar propiedades. Como dato, durante elaño 2012, por lo menos 15 empresas españolas solicitaron permisos de construcción en San Isidro.
La preocupación es seguramente mayor al extrapolar los impactos negativos sobre la actividad económica, el empleo y el bienestar que ha generado el estallido de burbujas inmobiliarias en Estados Unidos y Europa en los últimos cinco años. La evidencia internacional muestra que estos desvíos de losprecios de los inmuebles por encima de lo que sugieren los fundamentos del mercado usualmente se han dado en entornos de política monetaria muy floja por un tiempo prolongado.
La abundante liquidez y bajas tasas de interés alimentaron el crecimiento del crédito, en un contexto en el que la regulación y la supervisión bancarias fueron pobres. Este se canalizó hacia distintos activos, entre ellos losinmobiliarios. Los precios de los inmuebles adquirieron entonces una senda creciente, la que eventualmente encontró también soporte en una evaluación incorrecta sobre lo que ocurriría en el futuro con los factores que alentaban esta tendencia y su impacto en la misma. Los participantes del mercado tomaron así riesgos elevados, con apalancamiento del sistema financiero.
Los factores antesindicados generaron una burbuja. La burbuja estalló y ocasionó que la actividad inmobiliaria se desacelere marcadamente y se contraiga por algunos años. Esto a su vez produjo un efecto negativo en la generación de empleo e ingreso de las familias.
En el mundo podemos destacar varios casos de burbuja inmobiliaria como Japón, Irlanda, Estados Unidos y España, entre los más recientes. En estos casos, elritmo promedio de crecimiento fue de 8% anual, que se extendió por 10 o 15 años. Luego del estallido de la burbuja inmobiliaria, la corrección a la baja en los precios ha tomado también algunos años, período en el que se fueron acumulando costos en términos de menor actividad y empleo.
b) Descripción: ¿Se está generando una burbuja en el mercado inmobiliario local? Los precios han subido rápido,pero solo han recuperado niveles pasados, mientras que a nivel regional sigue siendo de los más bajos.
El ritmo al que han crecido los precios de las viviendas en Lima desde el año 2006 es 8% en términos reales. Es decir, es comparable al de experiencias en las que se generó una burbuja, lo que apoya la preocupación de autoridades y analistas. El panorama es sin embargo distinto si el...