EL PRECIO ES CORRECTO

TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN 3
2. DESCRIPCIÓN ZONAS DE ESTUDIO 4
2.1 CATASTRO DESCENTRALIZADO DE BOGOTÁ 4
2.2 CATASTRO DESCENTRALIZADO DE MEDELLÍN 7
3. COMPARACIÓN 8
4. CONCLUSIONES 9
5. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 10




















1. INTRODUCCIÓN


En Colombia, la estimación de un adecuado avalúo catastral es imprescindible para la obtención de uncorrecto valor del Impuesto predial, el cual representa una importante fuente de ingresos económicos para las autoridades municipales. La estimación de los impuestos sobre los suelos y propiedades es una labor compleja y costosa, dado que deben ser evaluados todos y cada uno de los inmuebles con que cuenta una ciudad o municipio, para este fin, deben clasificarse los barrios en zonas homogéneas (ZH),las cuales se dividen en dos; Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas. La primera es una clasificación física en donde se zonifica un conjunto de características cuantitativas y cualitativas que diferencia claramente una zona de otra; la segunda depende de la primera y consiste en asignarle el valor catastral de cada una de las Zonas Homogéneas Físicas antes determinadaspartiendo de la realización de avalúos puntuales.

Teniendo en cuenta que los predios no son homogéneos, sino por el contrario heterogéneos, es decir, poseen varios atributos que establecen su valor, la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas mencionadas anteriormente, intentan revelar los atributos de un predio que explican su valor, y también intentan diferenciar la importanciacuantitativa de cada uno de ellos.

Partiendo de lo anterior, la ciudad de Bogotá desde el año 2008 como parte de la actualización catastral empieza a utilizar modelos hedónicos con el fin de establecer de manera masiva y mediante predicciones los valores catastrales de los predios de la ciudad, teniendo como referencia las características propias de los mismos y el entorno donde se encuentranlocalizados. El artículo de referencia del presente informe analiza la inclusión de submercados de vivienda a las predicciones hedónicas utilizados en Bogotá con el objetivo de comparar la precisión fuera de la muestra de las predicciones de precios de viviendas según varias especificaciones alternativas.

En el presente informe, presentaré en primer lugar la alternativa de submercadosutilizado en el artículo propuesta por Nancy Lozano García y Luc Anselin, denominado “El precio es correcto? Evaluación de estimaciones de Los valores catastrales de Bogotá, Colombia”, el cual tiene como finalidad mejorar tanto el modelo hedónico utilizado por Bogotá para la estimación masiva de los avalúos catastrales como la capacidad de predicción. Luego indicare las similitudes y diferenciasexistentes entre los catastros descentralizados de Bogotá y Medellín, con el propósito de determinar la viabilidad en el empleo de la alternativa de submercados en la ciudad de Medellín.

2. DESCRIPCIÓN ZONAS DE ESTUDIO


2.1 CATASTRO DESCENTRALIZADO DE BOGOTÁ


















Figura 1. Ubicación geográfica y Localidades de Bogotá D.C.. Elaboración propia. Fuente de datos IDECA.El Distrito Capital de Bogotá se conforma administrativamente por 20 localidades (Ver Figura 1), 19 de ellas son consideradas parte del territorio urbano de la ciudad que a su vez se subdividen en Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) las cuales agrupan un conjunto de barrios. La localidad restante (Localidad 20 - Sumapaz), corresponde a suelo rural de la ciudad y se encuentra subdividida enveredas.

Para el estudio realizado por Nancy Lozano-Gracia y Luc Anselin en donde se pretendió mejorar las estimaciones de precios de viviendas fuera de la muestra en Bogotá, no fue tenida en cuenta la localidad número 20 – Sumapaz, dado que se encuentra conformada principalmente por reservas naturales y no contiene unidades residenciales.

El catastro de Bogotá es presentado como una Unidad...