ensayo sobre el contrato de arrendamiento

ARRENDAMIENTO



Antecedentes Históricos


La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o ren¬tas".

En sus orígenes, el arrendamiento po¬día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro¬manista de la locatio conductio, y así, si bien comoseñala Diez-Picazo, el que pro¬mete pagar el precio se llama "conduc¬tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator".

Algunos autores, como Arias Ramos, ana¬lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable¬mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al gra¬do de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, elcontrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora¬les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida¬des encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto losbienes muebles como los inmuebles, los corpo¬rales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas ame¬ricanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tene¬mos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividadesencaminadas a lle¬var a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrenda¬dor, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legisla¬ción para hacerla imparcial, inclinarse in¬cluso en favor del arrendatario.

Los paíseseuropeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo, hubo varias legislaciones de prórroga en que se les nególos beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos má¬ximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

En México, también existió una legis¬lación de excepción con motivo de la se¬gunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos pro¬pietarios (estalegislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación, en la capital de la República, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993.Es necesario reiterar que en los con¬tratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las solucio¬nes deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la ga¬rantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que me¬nos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el...