LA HIPOTECA

 LA HIPOTECA
La Hipoteca es un derecho real que gravita sobre un bien afectado al cumplimiento de una obligación. No pasa la propiedad al acreedor, la posesión si, cuando la deuda que garantiza no ha sido pagada; por tanto, como permanece en manos del deudor el bien, éste puede ofrecerlo en garantía de ulteriores créditos. La Hipoteca da, pues, un derecho real sobre el bien quegarantiza el crédito y presupone una obligación, pues es un derecho accesorio.
La cosa hipotecada debe ser objeto de veta y el constituyen propietario de ella y capaz de enajenar. Pueden hipotecarse todas las cosas corporales in commercio; de las incorporales, el usufructo, las servidumbre rurales, los derechos de superficie y enfiteusis, los créditos y los propios derechos de prenda e hipoteca.Dado que el pignus presentaba todavía ciertos inconvenientes para el deudor por cuanto que en virtud de esta figura jurídica el deudor quedaba privado del uso de la cosa, se acudió finalmente a la institución de la hipoteca, que se basaba en que los bienes del deudor pueden servir de garantía mediante un simple acuerdo o convención y sin tener la necesidad ni obligación de traspasar ni su dominioni su posesión.
El origen de la hipoteca reside en los arrendamientos rústicos en los que era costumbre que el arrendador conviniera con el arrendatario que los aperos de labranza, propiedad de este último garantizasen el pago de las rentas, el canon arrendaticio.
A este fin el Pretor concedió un interdicto posesorio al arrendador respecto de estos objetos cuando existía entre cual el pactoaludido y denominado "Interdictum Salvianum"
La prenda y la hipoteca coexisten en el derecho romano sin una precisa distinción, si bien a partir de Marciano se llamó Pignus en un sentido estricto a aquella garantía que implicaba una traslación de la posesión de la cosa a manos del acreedor mientras que la hipoteca representaba un vínculo constituido sin desplazamiento posesorio. Además a partir deJustiniano se empieza a referir el Pignus especialmente a las cosas muebles por oposición a la hipoteca relativa a los bienes inmuebles sin llegar a hacer un requisito que esencial natural de la prenda.
En la hipoteca era posible que la cosa -generalmente un inmueble- pudiera garantir deudas a varios acreedores. En este caso, regía para los acreedores el principio prior tempore, potior iure(primero en el tiempo, prevalente en el derecho), por el cual cada acreedor podía hacer valer su derecho después de satisfecho el del acreedor precedente en cuanto al tiempo de haberse constituido la garantía real.
EXTINCIÓN DE LA PRENDA Y DE LA HIPOTECA. Se extinguían por el incumplimiento total de la prestación, pues si era parcial, subsistía por entero la garantía pignoraticia.
Se extinguíantambién por la venta de la cosa por parte del primer acreedor, por renuncia, por prescripción y por confusión de las calidades de acreedor y propietario. También se extinguían, naturalmente, por la destrucción de la cosa. Pero si se trataba de un edificio, la garantía pignoraticia continuaba en vigor sobre el nuevo edificio que en el mismo sitio se levantara.

La palabra hipoteca tiene las siguientesacepciones:
Primero, como derecho real; accesorio que grava los bienes inmuebles, o ciertos bienes muebles, para garantía del cumplimiento de una obligación, del pago de una deuda.
como contrato; es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmenteinmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa...