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DERECHO REAL
Si bien para nosotros no hay duda de que la hipoteca es un derecho real, el tema ha sido motivo de controversia, sobre todo en la doctrina.
Inclusive, desde una óptica procesalista, se ha sostenido que la hipoteca es simplemente un derecho subjetivo procesal, que acuerda un rango de preferencia cuando se produce la distribución del producido obtenido en la subasta del inmueble.Más aún, la inherencia del derecho a la cosa, que es rasgo típico del derecho real, con las consiguientes ventajas que derivan de ella y aparecen en la hipoteca con toda nitidez.
En efecto, el acreedor puede perseguir el inmueble gravado en manos de los sucesivos adquirientes y hacer valer sus derechos como lo haría contra el constituyente de la hipoteca (ius persequendi).
Si bien estaargumentación sería suficiente para tener por acreditado el carácter de derecho real de la hipoteca, podemos agregar otras razones que lo corroboran:
Esta enumerada en el artículo 2503.
El Código la legisla como derecho real, dedicándole el Título XIV del libro III.
El ser accesoria de un derecho personal en nada influye sobre su naturaleza jurídica.
El ejercicio de la acción hipotecaria coloca elacreedor en la relación inmediata con la cosa, para hacerla vender y cobrarse con su producido.

SOBRE COSA AJENA
Como ya sabemos, el principio nemine res sua servit, aun que elaborado en el Derecho Romano a propósito de las servidumbres, se aplica a todos los derechos reales sobre cosa ajena. El dueño, al tener sobre la cosa todas las facultades posibles, nada necesita agregar para completar elcontenido de su derecho.
Esta figura tan extraña para los juristas de origen latino, se funda en la idea de que, una vez constituida la hipoteca, lleva una existencia propia autónoma. Además, en esa legislación el rango es fijo.
De acuerdo con la disposición transcripta, al constituirse la hipoteca, puede el propietario reservarse el derecho de constituir luego otra de grado preferente, esto es,una hipoteca que de llegar a nacer pasaría a ocupar el primer lugar, desplazando a la que le antecedió en el tiempo.
Sucede que en este supuesto el acreedor consiente anticipadamente que su rango retroceda si es que el propietario resuelve ejercer el derecho.
Queda en claro, en consecuencia, que no existe ninguna hipoteca del propietario. Más aún, que puede no existir siquiera una nuevahipoteca a favor de un tercero. Todo dependerá de que el propietario decida o no constituirla. Si lo hace, recién entonces habrá constitución hipotecaria, mas como contaba con el consentimiento anterior del acreedor de la primera hipoteca, ésta es desplazada en el rango posterior.

ACCESORIO EN FUNCION DE GARANTIA
La hipoteca no tiene existencia autónoma, puesto que depende de un derecho creditorio alque le procura seguridad.
Esta accesoriedad, en virtud de la cual no hay hipoteca sin crédito al que garantice, tampoco tiene vigencia universal ya que, por ejemplo, la deuda inmobiliaria del derecho alemán no está vinculada a ningún derecho personal.
Siendo la hipoteca un derecho accesorio, no sólo su existencia, sino también su suerte están ligadas a la del derecho creditorio al que accede.Si éste se transmite o se extingue, la hipoteca sigue las mismas vicisitudes.

DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS Y DE LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO
Concepto. Las restricciones genéricas y las legales de la propiedad, analizadas en el capítulo dedicado a ese derecho, no constituyen en verdad una disminución de las facultades que el dominio otorga.
Derechos Reales Limitados; Su Razón de ser. Losderechos reales limitados o restringidos son aquellos que, comparados con el derecho real patrón, el dominio, presentan un contenido más limitado o reducido. El usufructo, por ejemplo, otorga al usufructuario las facultades de uso y de goce, pero no la de consumo o destrucción de la cosa.
Clasificación de los Derechos Reales Limitados. Los derechos reales limitados se clasifican en dos grandes...