los fundamentos economicos de las plusvalia

Los fundamentos económicos de la “participación en plusvalías”
Samuel Jaramillo
Profesor de la Universidad de los Andes en Bogotá
y del Lincoln Institute of Land Policy.
Extracto del documento “Los fundamentos
económicos de la participación en plusvalías”
preparado para el CIDE Universidad de los Andes y
el Lincoln Institute of Land Policy, 2003.

3.3 Agentes y transacciones en la tierra urbanaExaminaremos aquí otra especificidad que adquiere la tierra con respecto a la tierra rural, en
virtud de la inmovilidad que el producto tiene con respecto a la tierra en su momento de
consumo, y que tiene una trascendencia tan importante como la que hemos visto en la formación
de las rentas: tiene que ver con los agentes y las transacciones que aparecen en los mercados
del suelo urbano.
En laagricultura los análisis sobre la renta se hacen con referencia a un proceso productivo que
se realiza de manera periódica y repetitiva sobre la tierra. Al final de cada uno de ellos, la tierra
queda libre para poder ser cultivada de nuevo. Una modalidad de transacción de la tierra muy
expandida es entonces el alquiler de la tierra por lapsos de tiempo coincidentes con este período
de producción. Enestas circunstancias los agentes fundamentales que aparecen son el
terrateniente que da la tierra en alquiler y el capitalista agricultor que la toma en arrendamiento.
La renta se manifiesta en su forma periódica (el canon de alquiler). Aunque como hemos dicho
es posible que el capitalista agrícola decida comprar la tierra (o que el terrateniente decida
invertir, es decir convertirse también encapitalista agrícola) lo cual no es raro, sobre todo en los
cultivos permanentes, esto no transforma las relaciones fundamentales que allí se establecen.
En la construcción no ocurre lo mismo. Al hecho ya mencionado de que el producto, el espacio
construido, sigue ligado a la tierra durante su consumo, debemos agregar que los inmuebles son
generalmente bienes durables. Esto quiere decir que el períodode consumo de este bien es
excepcionalmente largo, y hasta cierto punto indeterminado. De esta manera, la tierra no está
disponible para un nuevo proceso de producción sino después de un tiempo muy largo e incierto.
El alquiler de la tierra por un período coincidente con la producción es una opción que en el
marco urbano presenta muchos problemas. Lo que se generaliza entonces es la venta de laGestión de los Mercados de Suelo Urbano en América Latina

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Los fundamentos económicos de la “participación en plusvalías”

tierra1. Para iniciar un proceso productivo, el capitalista constructor compra el terreno al
terrateniente.
Una primera consecuencia de esto es que en este caso la renta se paga en forma capitalizada,
incluyendo entonces de manera anticipada las rentas que surgirán en elproceso productivo, y
también las que emergerán en el consumo del espacio construido. Por supuesto esto tiene un
impacto en la operación del capitalista: para iniciar el proceso productivo este agente debe
contar no solamente con el capital necesario para la producción, sino con una suma adicional
para adquirir el terreno.
Una segunda consecuencia es la de que el terrateniente no tiene aquí uncarácter estable, como
en el caso de la agricultura. Los terratenientes rurales mantienen su papel con respecto a la
producción de manera continua, lo que les permite fácilmente actuar como clase social
relativamente homogénea a través del tiempo. El terrateniente del que hablamos en la ciudad
solo tiene una relación incidental con la producción: vende sus tierras en un comienzo, y a partir
de allícesan sus relaciones con la construcción (por ello parece conveniente hablar de
“terrateniente original”). Esta fugacidad en su vinculación con el proceso productivo le da un
carácter completamente distinto en su dinámica social en comparación con la de los
terratenientes rurales. Digamos que sí existe en la construcción urbana un agente que de
manera permanente se liga a los intereses de la...