Mendez Roberto c/Perrupato De Ferrara Antonia

Nivel factico.

En el presente caso, se plantea en primer lugar la naturaleza de la cláusula “como seña y a cuenta de precio”, tan utilizada actualmente, sobre todo en los boletos provisorios de compraventa de inmuebles, dada la circunstancia en cuestión de que quien entregó la suma de dinero en tal concepto, pretenda retirarla con el objeto de no llevar a cabo la escritura pública, luego deefectuado el boleta de compraventa. En suma es preciso optar por uno de dos cauces: que dicha clausula constituye un principio de ejecución y por lo tanto no puede dejarse de cumplir el contrato o, en cambio, que por su expresa referencia al término seña y separadamente a su adjudicación al precio (lo cual significa la existencia de dos situaciones diferentes, según se dé el arrepentimiento o seperfeccione el contrato), permite el arrepentimiento y el subsiguiente retiro de las negociaciones de quien llevó a cabo el abono del dinero. En segundo término, los magistrados se pronuncian sobre cuál es el plazo dentro del cual es posible el arrepentimiento, donde salvo pequeñas vacilaciones todos acuerdan que el limite lo da el momento de contestar la demanda para llevar a cabo la escritura, osea, se considera que hasta ultimo momento se puede ejercer el respectivo derecho.

Nivel normativo.

En este plano se observa por un lado, la interpretación de que dicha cláusula tiene una doble significación según cuál sea el camino que se siga: “como seña” (si se opta por el arrepentimiento), o “a cuenta de precio” (si el contrato se perfecciona). Es el art. 1202 el que ampara la posición,por contemplar la posibilidad del arrepentimiento y por ello considerar a las arras como penitenciales.
Además, se sostiene el argumento básico de que el contrato de compraventa cuando la cosa es inmueble, se perfecciona mediante escritura pública bajo pena de nulidad, según el art. 1184, inc. 1°. La única obligación que ha contraído el que suscribe un boleto de compraventa es la de hacer laescritura pública; antes, no hay contrato de compraventa (art. 1185), sólo hay una obligación de hacer (art. 1187) y no de dar el precio ni ninguna otra cosa.
Mientras, en contraposición a esta se encuentra la postura que entiende que la norma aplicable no es la del art. 1202, por entender que la misma trata de las señas penitenciales, mientras que dicha cláusula se refiere a la seña confirmatoria,esto es, que implica un comienzo de ejecución y por lo tanto que no permite el arrepentimiento, argumentando su existencia en la fuerza obligatoria de las convenciones (art. 1197). Y sumando que ante el hecho de existir duda en la interpretación, no debe estarse por la señal del tipo penitencial, puesto que la facultad de arrepentirse es excepcional (art. 1204). Se continua argumentando en que si seatiene verdaderamente a las palabras de la primera norma mencionada, la misma para lograr el entendimiento que sustenta el arrepentimiento, debió utilizar la conjunción copulativa “o” para significar oposición entre ambas funciones pretendidas de las arras y no la disyuntiva “y” que implica la inexistencia de oposición en el sentido expuesto. Finalmente, para cumplir con el requisito de la buenafe en la preparación y celebración de las convenciones se establece que es necesario, cuando las partes buscan regirse por reglas excepcionales, que se expresen sin dejar dudas sobre sus intenciones, expresando claramente que se reservan la facultad de arrepentirse, o hablando lisa y llanamente de “seña”, “señal” o “arras”, sin agregados.
Para los primeros reconocer la segunda posición es lomismo que tener por no escrita la parte “como seña”, ya que si Vélez hubiese querido significar la imposibilidad de arrepentirse en tales circunstancias, hubiera incorporado al texto únicamente la expresión “a cuenta de precio”, sin más.
En cuanto al plazo para interponer el arrepentimiento para todos los votos salvo pequeñas diferencias rige el art. 509, y por ello se establece que es el del...