Moneda 154 05

MONEDA \ ESTUDIO

L

a hipoteca revertida:
una propuesta para mejorar

EL ACCESO A LAS
PENSIONES EN EL
MERCADO PERUANO

MAURICIO CONCHA* Y JORGE LLADÓ**

El presente artículo explica en detalle el
concepto, las características, los riesgos
asociados y los pasos para la elaboración de
la hipoteca revertida, producto hipotecario
utilizado en múltiples países. La experiencia
internacional destacaque, a pesar de las
ventajas del producto, su uso conlleva un
conjunto de costos y condiciones especiales,
como la permanencia en la vivienda, que la
persona debe evaluar; por lo que debe ser
regulado para evitar abusos contractuales.

*

Especialista en Análisis del Sistema Financiero del BCRP.
mauricio.concha@bcrp.gob.pe
** Especialista Senior en Mercado de Capitales y Regulación Financiera
delBCRP.
jorge.llado@bcrp.gob.pe

24 MONEDA

¿QUÉ ES UNA HIPOTECA REVERTIDA?
La hipoteca revertida (en adelante, HR) es un
producto hipotecario que permite a las personas obtener liquidez sobre la base de propiedades
inmobiliarias. A diferencia de una hipoteca convencional, una HR proporciona una suma global
o pagos periódicos al propietario, usualmente
personas en edad de retiro. Por ello, enalgunos
países se ha considerado a la HR como una herramienta para aliviar la carga fiscal de los sistemas
de pensiones estatales.
En una HR típica, una institución financiera
brinda un crédito respaldado por un inmueble
a una persona, el crédito no tiene que ser pagado
mientras el propietario ocupe la vivienda. El
inmueble garantiza el rembolso del crédito, por
lo que no se requiere la evaluación de lacapacidad de pago de la persona, pues dicho pago se
realizará con la venta del inmueble. De esta forma,
una persona que no está interesada en dejar su
propiedad como herencia, puede recibir un flujo
de dinero (en adelante, una renta) mientras utiliza su vivienda hasta que fallezca. Además, en el
caso del fallecimiento del cliente y su cónyuge,
los herederos tienen la opción de conservar lavivienda si cancelan el crédito (Sánchez, López,
Quiroga, 2007).
En el Perú, muchos afiliados al Sistema Nacional
de Pensiones, pese a haber realizado aportaciones,

CUADRO 1

podrían no recibir una pensión de jubilación si
no cumplieran con los requisitos necesarios para
acceder a una (como el número mínimo de años de
aporte). En estos casos, la HR podría permitir que
estas personas puedan acceder a unarenta periódica (o anualidad) que sustituye a la pensión o que
complementa la pensión recibida y así mejoren su
calidad de vida, utilizando el valor de la vivienda sin
tener que abandonarla. Sin embargo, su uso requeriría una regulación adecuada que evite abusos
contractuales por parte de las instituciones financieras y que las personas estén informadas sobre las
responsabilidades que conllevasolicitar la HR.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
REVERTIDA (VER CUADRO 1)
El monto del crédito que recibe la persona dependerá principalmente de los siguientes factores: i) el
valor de la vivienda; ii) la expectativa de apreciación del valor del inmueble; iii) la tasa de interés;
y iv) la esperanza de vida del propietario. De este
monto, se deducen los costos de emisión, el pago
de deudas pendientesen las que se encuentre involucrada la vivienda y el seguro de la vivienda.
El valor de la vivienda, que depende de características como la ubicación o la calidad de la construcción, se determina a través de un proceso de
tasación. Asimismo, mientras mayor sea la expectativa de apreciación del inmueble, mayor será el

]Comparación de las características entre un crédito hipotecario
y unahipoteca revertida

HIPOTECA TRADICIONAL
Propósito
Público objetivo
Evaluación previa

Adquirir una vivienda
Población en general
Se evalúa la capacidad de pago de los prestatarios

Valor al final de la
operación

Al culminar el pago del préstamo, el prestatario tiene
riqueza acumulada en la vivienda.

Pagos

Durante el periodo del préstamo, el prestatario
realiza pagos mensuales por lo que el...