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I. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES
 
1. PRELIMINAR
 
El auge de la construcción produce una serie de beneficios a la economía nacional de nuestro país, tales como la inversión en actividades productivas, la creación de puestos de trabajo, el desarrollo del crédito a favor de todas las capas sociales, la sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición de una vivienda,las nuevas oportunidades de creación de riqueza a través de mecanismos financieros como los mercados secundarios de hipotecas y la titulización de activos, etc. En el ámbito jurídico esta situación se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones registrales que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, y por lógica natural da como resultado laexistencia de crecientes conflictos interpretativos entre los usuarios y el sistema registral.
 
Estos conflictos se agudizan por los siguientes factores: a) la normativa que regula el sector es parca y poco detallista; b) los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones; c) las novedades en la técnica constructiva exigen soluciones distintas de los problemas jurídicos del pasado; d)la ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas a través del reglamento interno, lo que origina criterios disímiles a la hora de calificar la validez y legalidad de dichos actos; e) la jurisprudencia de los tribunales administrativos no siempre se muestra acorde con las nuevas tendencias del derecho ni con las necesidades del tráfico económico.
 
Esta situaciónexige que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos haga uso de su potestad normativa, reconocida por la Ley 26366, para efectos de establecer disposiciones uniformes sobre la calificación e inscripción de los títulos referidos al régimen de propiedad exclusiva y común.
 






II. Propiedad horizontal

Actualmente rige en el Perú la nueva ley de PROPIEDAD HORIZONTAL ( si bienno con ese nombre), Ley no 27.157, publicada en El Peruano el 20 de Julio de 1999. El objeto de la ley especial es el saneamiento de la titilación y la declaración de fabrica de las "unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común", tales como son departamentos en edificios, quintas, casa en copropiedad, centros y galerías comerciales o camposfériales, entre otras. Como puede verse, el primigenio concepto circunscrito a los edificios ha sido, pues, notoriamente ampliado, si bien creemos que la enumeración es diferente. Así por ejemplo, falta mencionar las ciudades satélites, unidades vecinales, agrupamientos residenciales, por mencionar a algunos
La PROPIEDAD HORIZONTAL, se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuandoel dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente, cada piso, sección o departamento de él, pertenecerá a un propietario diferente. Se parte de la idea de que "así como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe también quesus diferentes pisos correspondan a sendas personas" (ALBALADEJO).
La legislación peruana no la define aunque da una cobertura más amplia – y que corresponde al auge de este instituto- comprendiendo no solo a los departamentos ubicados en los edificios, sino también quintas, centros y galerías comerciales, campos fériales y las mal llamadas "casa en copropiedad" (Art. 1º ). La ley omite mencionara las unidades vecinales, ciudades satélites y agrupamientos residenciales, tan generalizados y que si estaban mencionados en su antecesora
Según la naturaleza jurídica, la PROPIEDAD HORIZONTAL , es una modalidad especial o peculiar de la propiedad, en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos, departamentos o secciones) existe la copropiedad forzosa (de los elementos comunes). No...