Normas Valuacion Terrenos TTN

“2007 - Año de la Seguridad Vial”

Ministerio de Planificación Federal
Inversión Pública y Servicios
Tribunal de Tasaciones de la Nación

NORMA TTN 5.2

19 de Noviembre de 2007

PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA
VALUACIÓN DE INMUEBLES
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la
información y la obtención de valores unitarios queconducirán al Valor de Tasación.
Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas, campos o
fracciones rurales.
Su uso correcto implica dos niveles:
. la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de antecedentes
de mercado.
. el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo
propuesto :la obtención de un valor unitario para elbien a tasar o valor zonal.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando se
la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las
inmobiliarias que han sidofuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se
consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables,
u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes
elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y
edificabilidad, precio unitario segúnsuperficie y según superficie construible,
denominado valor de incidencia.

Norma TTN 5.2

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Ministerio de Planificación Federal
Inversión Pública y Servicios
Tribunal de Tasaciones de la Nación

La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que
circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cadaantecedente permitirá
obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el
terreno según sus posibilidades de acuerdo a la reglamentación vigente, en el caso
de terrenos urbanos.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando
coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características
principales delantecedente con las del tasado.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros de
comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la Tierra,
corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma,
topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el
medio urbano, servicios,pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla
incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a
tierra rural.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del
bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si
esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altosniveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador
debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas
ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que
sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas,
debe primar el buencriterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del
coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el
coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en
función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada...