por que el derecho

1

ANÁLISIS JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

LINA MARGARITA NADER DANIES

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS
BOGOTÁ, D.C.
2002

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ANÁLISIS JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

LINA MARGARITA NADER DANIES

Trabajo de Grado para optar al título de
Abogado

Director
Dr. ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDADJAVERIANA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS
BOGOTÁ, D.C.

3

TABLA DE CONTENIDO

Pág

INTRODUCCIÓN

1

1. ASPECTOS GENERALES

3

1.1. IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

3

1.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS

7

1.2.1 En los pueblos de la antigüedad

7

1.2.2 Roma

8

1.2.3 En el pueblos Germanos

11

1.2.4 En la Edad Media

11

1.2.5 En laépoca moderna

12

2. EVOLUCIÓN LEGISLATIVA EN COLOMBIA

13

2.1 ANTECEDENTES

13

2.2 LEY 182 DE 1948

14

2.2.1 Constitución de la propiedad horizontal

16

2.2.2 Reglamento de copropiedad

18

2.2.2.1 Contenido del reglamento

19

4

2.2.3 Bienes comunes

20

2.2.4 El coeficiente de copropiedad

21

2.2.4.1 Las expensas

22

2.2.4.2 Pago obligatorio delas expensas

23

2.2.5 Bienes de dominio exclusivo

23

2.2.6 Órganos y gobierno de la propiedad horizontal

24

2.2.6.1 Asamblea de copropietarios

24

2.2.6.2 Administración de la copropiedad

24

2.2.6.2.1 Nombramiento del administrador

26

2.2.6.2.2 Funciones del administrador

27

2.2.7 Gravámenes

28

2.2.7.1 La hipoteca

29

2.2.7.1.1 Divisibilidad dela hipoteca en el régimen de propiedad horizontal

30

2.2.8 Los seguros

31

2.2.9 Solución de conflictos

32

2.2.10 Extinción de la propiedad horizontal

32

2.2.10.1 Destrucción o grave deterioro del edificio

32

2.2.10.2 Demolición por mandato judicial

33

2.3 LEY 16 DE 1985

34

2.3.1 Innovaciones contenidas en la ley

34

2.3.1.1 Concepto de propiedadhorizontal

34

5

2.3.1.2 Creación de una persona jurídica especial

35

2.3.1.3 Desafectación de bienes comunes

38

2.3.1.4 Órganos de gobierno

40

2.3.1.5 Sanciones

40

2.4 CUADRO COMPARATIVO ENTRE LOS DOS REGÍMENES DE

41

PROPIEDAD HORIZONTAL
2.5 LEY 428 DE 1998

45

2.6 LEY 675 DE 2001

51

2.6.1 Características relevantes de la ley 675 de 2001

56

3.RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

61

3.1 ANÁLISIS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO FORMA ESPECIAL

61

DE PROPIEDAD
3.1.1 Concepto

61

3.1.2 Naturaleza jurídica

62

3.1.2.1 Servidumbre

63

3.1.2.2 Usufructo

65

3.1.2.3 Derecho de superficie

66

3.1.2.4 Comunidad o copropiedad

67

3.1.2.5 Derecho real autónomo

69

3.1.2.6 Forma especial depropiedad

70

3.1.2.7 Persona jurídica

72

6

3.1.3 Constitución de la propiedad horizontal

73

3.1.3.1 Supuestos de orden formal

73

3.1.3.2 Supuestos de orden jurídico

77

3.1.4 Reglamento de propiedad horizontal

80

3.1.4.1 Naturaleza jurídica

81

3.1.4.2 Formalidades

85

3.1.4.3 Contenido

85

3.1.4.4 Reforma al reglamento de propiedad horizontal87

3.1.5 Objeto

88

3.1.5.1 Bienes privados o de dominio particular

89

3.1.5.2 Bienes comunes

91

3.1.5.2.1 Características

92

3.1.5.2.2 Clasificación

94

3.1.5.2.3 Desafectación de los bienes comunes no esenciales

96

3.1.5.2.4 Bienes comunes de uso exclusivo

98

3.1.5.3 Coeficientes de copropiedad

101

3.1.5.3.1 Modificación de coeficientes

1053.1.6 Contenido del derecho, obligaciones y limitaciones

106

3.1.6.1 Poderes

107

3.1.6.1.1 Uso y goce de los bienes de dominio particular

107

3.1.6.1.2 Disposición de los bienes de dominio particular

110

7

3.1.6.1.3 Poderes sobre los bienes comunes

113

3.1.6.2 Obligaciones

113

3.1.6.2.1 Solidaridad en el pago de las expensas comunes

116

3.1.6.2.2...