principios en valoracion inmobiliaria

Principios de la valoración inmobiliaria
1.- Principio de Prudencia:
“El principio de prudencia valorativa consiste en la aplicación de los menores valores
obtenidos, en la correcta imputación de las depreciaciones y de las pérdidas de valor
previstas y en la no valoración de previsibles plusvalías hasta que se materialicen.”
El Código de Comercio establece en su artículo 38:
“Se seguirá elprincipio de prudencia valorativa. Este principio que en caso de conflicto prevalecerá sobre
cualquier otro, obligará , en todo caso, a recoger solo los beneficios realizados, a tener en cuenta todos los
riesgos previsibles y las pérdidas eventuales y a tener en cuenta las depreciaciones”.

El Plan General de Contabilidad establecía:
“En los casos de conflicto entre principios contablesobligatorios deberá prevalecer el que mejor conduzca
a que las cuentas anuales expresen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, y de los
resultados de la empresa”.
“Sin perjuicio de lo indicado en el párrafo precedente, el principio de prudencia tendrá carácter
preferencial sobre los demás principios”.

El nuevo Plan General de contabilidad para 2008 lo suaviza: "Se deberíaser prudente en las
estimaciones y valoraciones a realizar en condiciones de incertidumbre".

La Orden ECO 805/2003 para ciertas Finalidades Financieras da la siguiente definición,
muy limitada, del Principio de Prudencia:
f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente
probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor detasación. Este principio será de
aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en
el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.

El principio de prudencia se invoca, a veces imprudentemente, para "ajustar" valores a la baja.
Por ejemplo el RM = 0,5 de la valoración catastral o el 10-15% para ajustar el Valor objetivo de
Mercado, obtenido conmucho esfuerzo y profesionalidad, al Valor Hipotecario.
2.- Principio de Máxima Utilidad:
“El valor de un bien inmueble se calcula en base al mejor uso de sus componentes, suelo y
construcción, atendiendo a la edificabilidad y tipología posibles que comporten máxima
utilidad, económica y social”.
La normativa para ciertas Finalidades Financieras lo denomina Principio de mayor y mejor
usotraducción al español de la expresión inglesa “Highest and best use”:
Artículo 3. Principios. c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas
intensidadesedificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

El comité de Normas Internacionales de Valoración lo define así: Se entiende como mayor y
mejor uso “el uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de un
bien dentro de las posibilidades físicas y legales y queda como resultado el mayor valor del bien valorado”.
El mayor y mejor uso es sinónimo de valor de mercado: si no se cumple este principio, el
valor obtenido no es un valor de mercado genuino.
Existen dos diferencias entre nuestra definición y la Orden ECO: en esta Orden se trata de
obtener el mayor valor, mientras que en nuestra definición se debe obtener la máxima
utilidad. Pero, además,nuestra definición se refiere a la utilidad económica y social que
justifica la intervención pública por medio de las Normas Urbanísticas y de Medio Ambiente
en cumplimiento del precepto constitucional de la función social de la propiedad.

3.- Principio de Adición:
“El valor total de un bien inmueble es igual a la suma de los valores de los elementos de
igual o distinta naturaleza que lo...