Pryecto De Ley De Corredores De Bienes Raices

ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA
REPÚBLICA DE COSTA RICA

PROYECTO DE LEY

REGULADORA DE LOS CONTRATOS
INMOBILIARIOS Y DE LA CORREDURÍA DE
BIENES RAÍCES

PODER EJECUTIVO

EXPEDIENTE N.º 17.595

ASAMBLEA LEGISLATIVA
PROYECTO DE LEY

LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS
INMOBILIARIOS Y DE LA CORREDURÍA DE BIENES
RAÍCES

Expediente Nº 17.595

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:

Durante la pasada década, Costa Ricaexperimentó un vertiginoso cambio en el
comportamiento de las transacciones inmobiliarias. Ello fue resultado del
incremento del turismo y del interés de inversionistas nacionales y extranjeros
en el desarrollo de la hotelería, la creación de proyectos inmobiliarios, el
establecimiento de condominios –principalmente residenciales-, el desarrollo
inmobiliario en las costas y la propiedad vertical, entreotros. Esto, unido al
crecimiento de la población, tanto nacional, como proveniente del extranjero,
provocó un incremento sustancial en la cantidad, monto y calidad de las
transacciones inmobiliarias.

Dentro de los acelerados cambios que ha sufrido el mercado inmobiliario
costarricense están la llegada de inversores y actores de otros países, el rápido
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incremento de los precios suscitado enel último lustro por la demanda de
bienes raíces, la existencia de títulos duplicados como consecuencia de un
sistema registral otrora menos seguro -así como de la especulación con los
bienes inmuebles-, la existencia ahora de planes reguladores en los Municipios,
así como la entrada en vigencia de nuevas normas ambientales que en los
últimos treinta años han cambiado la manera de explotar losbienes raíces para
procurar ahora que se haga de manera sostenible y sin dañar el medio.

Se ha evolucionado mucho, además, desde un sistema jurídico y económico
relacionado con los bienes inmuebles, que se basaba esencialmente en cuatro
figuras contractuales:

•

Opción de compraventa.

•

Compraventa.

•

Donación.

•

Arrendamiento.

De allí, se pasó a la utilización de otros contratos, talescomo:

•

La cesión.

•

El fideicomiso.

•

La correduría de bienes raíces.

•

La permuta.

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En efecto, en una segunda etapa del desarrollo del mercado inmobiliario en
Costa Rica, se comenzó a utilizar la cesión de acciones y otros títulos, como
mecanismo para la transmisión de bienes inmuebles y como instrumento de
garantía. También, principalmente los operadores financieros y económicos,comenzaron a utilizar el fideicomiso de administración y el de garantía, tanto
como medio para convenir el desarrollo de inmuebles, así como para garantizar
créditos sin tener que recurrir a los mecanismos tradicionales de garantía, tales
como la hipoteca. La permuta o trueque volvió a utilizarse como medio de
intercambio y aparece con mayor frecuencia la figura del corredor de bienes
raíces, queinterviene para que las partes se conozcan y puedan realizar
contratos relacionados con bienes inmuebles.

Este rol creciente del agente inmobiliario, se evidencia en los años setenta con
la creación de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces,
organización civil sin fines de lucro que a la fecha reúne a la mayor cantidad de
corredores que operan en el país y que se ha convertido enreferente sobre la
manera en la que se comporta el mercado inmobiliario, incluso como medio de
consulta de los jueces para acreditar la costumbre.

Finalmente, la interacción del sector con nuevos operadores inmobiliarios
provenientes de otros países de tradición anglosajona, ha permitido la
introducción de otras figuras como el leasing inmobiliario, la figura del “escrow”
o depositario de cumplimiento,así como los seguros inmobiliarios y los
sistemas privados de protección de las propiedades.

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Por todo lo anterior, ha tomado especial fuerza la labor de intermediación que
realizan los corredores de bienes raíces. Hasta el momento, la correduría de
bienes raíces ha sido una actividad autorregulada, por medio de la existencia
de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, la cual...