publicidad en los derechos reales

PUBLICIDAD en los derechos reales
La publicidad es la exteriorización de situaciones jurídicas reales a los efectos de que, al posibilitarse el conocimiento por los terceros interesados, pueden serles opuestas a éstos.
La expresión de publicidad traditiva no es correcta. Toda vez que la publicidad no emana de la tradición sino de la posesión que nace a consecuencia de ella, por lo cual es máscorrecto referirse a publicidad posesoria.
Innecesariedad de la publicidad para la existencia de la obligación pasiva universal
La publicidad registral no es necesaria a los efectos de la protección de los derechos reales frente a los terceros en general, por cuanto el deber que tienen estos éstos de respetar los derechos reales forma parte de la necesidad de respetar el derecho de propiedad delque forman parte todos los derechos patrimoniales.
En cambio, la publicidad si es necesaria en el supuesto de oponibilidad frente a terceros interesados. La publicidad registral si es necesaria para la oponibilidad de los derechos reales a los terceros, que de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legitimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión oconstitución del derecho real de que se trate.
Vélez Sársfield ubica a la hipoteca como el único derecho real sujeto a la publicidad registral.
Luego de la reforma del Artículo 2505 todos los derechos reales inmobiliarios sólo son oponibles a terceros después de la registración.
Una hipoteca no inscripta no es oponible a terceros salvo el escribano o algún interviniente en el acto de constitución.Artículo 3135 CC.: La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se consideraregistrada.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.
Los efectos solo se producen entre el constituyente y el acreedor pero además son extremadamente limitados ya que se circunscriben al ejercicio por parte del segundo de lasfacultades conservatorias, restitutorias y ejecutorias de las garantías.
Art.3158.- Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artículo anterior.
 
Art.3159.- Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado seencuentre disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.
 
Art.3160.- Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de unedificio enajena los muebles accesorios a él, y los entrega a un adquirente de buena fe.
 
Art.3161.- En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le daba.
REGISTRO
La escritura:
Las condiciones de forma, dice el artículo 3128, exigen que sólopuede ser constituida por escritura pública.
El artículo 3130 establece que la constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Sin embargo cuando la hipoteca ha sido establecida en una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución.
La escritura debe contener los requisitos generales, articulo...