Seguro De Copropiedades

No asegure dos veces su inmueble
¿Sabía que al tomar una póliza de bienes comunes y abonar su crédito hipotecario está pagando dos veces por asegurar su inmueble?
¿Esto es consecuencia del mandato de ley donde, por una parte, el Estatuto Financiero ordena que para respaldar el crédito se contrate el seguro por el valor comercial de la parte destructible del bien’, indica Libardo Polanco,valorador de riesgos.
¿Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a que asegure las áreas comunes por su valor de reposición ¿el costo de volverlas a edificar¿. El costo de este seguro está incluido en las cuotas de administración que se pagan mensualmente?, añade este auditor de pólizas.
La confusión sustancial radica en que el bien ¿privado¿ incluye el coeficiente decopropiedad ¿o porcentaje de bienes comunes que le corresponden a cada copropietario¿. Es decir que al pagar el seguro hipotecario ya se está cubriendo la parte correspondiente de las zonas comunes (ver recuadro e infografía).
Cuando empieza a pasar el tiempo, el valor comercial de la parte destructible y el de reposición empiezan a distanciarse, precisamente por tratarse de un bien usado. ¿Dado quelo que ordenan las dos normas debe ser atendido, se recomienda suscribir el seguro con el mayor valor asegurado que se obtenga al aplicar la metodología (ver ejemplos)¿, explica Polanco.
Pero ¿cómo evitar el doble pago? Lo primero es decidir con cuál de los dos seguros (zonas comunes o hipotecario) es más conveniente.
¿Para ello se sugiere evaluar la prima y la cobertura de cada una. La prima esel resultado de multiplicar la tasa que cobra la aseguradora por el valor por el que se asegura el apartamento.
¿La cobertura varía de una póliza a otra pues algunos seguros sólo cubren incendio y terremoto y otros amparan muchos otros eventos como vientos fuertes, granizo, inundaciones, avalanchas, terrorismo, actos malintencionados de terceros, rotura accidental de vidrios¿¿, recomiendaPolanco.
Paso a paso
Libardo Polanco habla de los pasos que se deben seguir luego de decidir qué póliza le conviene más:
- Si se quedó con el seguro del banco, pida que le incluyan la cláusula de propiedad horizontal. Este cambio no implica incremento en el pago pues no se incrementa el valor asegurado, que es la base para el cobro de la prima.
- Puede que la cláusula de aseguramiento de propiedadhorizontal ya esté en la póliza contratada por el banco pero eso sólo se verifica en el texto del certificado individual de seguro que expide la aseguradora y se puede solicitar en cualquier momento.
- El texto ideal es: ¿Cláusula de propiedad horizontal: se declara que dentro de la suma asegurada están incluidos los derechos de propiedad horizontal que tiene el deudor asegurado en el edificio delcual hace parte su apartamento?.
- Con esta cláusula puede pedirle al administrador que lo exonere del porcentaje respectivo que paga en la cuota mensual.
- Si se decide por el seguro de la copropiedad, es vital ampliar el valor para que se incluya el porcentaje de áreas privadas y el que el deudor figure como la persona asegurada.
Luego, hay que solicitarle a la aseguradora que emita uncertificado de endoso de sus derechos a favor del banco, en calidad de acreedor hipotecario. Así no le cobrarán más los seguros en el extracto mensual de la hipoteca.
¿Aquí vale la pena anotar que toda la banca recibe pólizas endosadas siempre y cuando cumplan los requisitos de ley y designen a la entidad como primeras beneficiarias en las pólizas?, insiste Polanco.
Dos ejemplos
Ejemplo para un biennuevo
Se pagan 100 millones por el inmueble porque:
- El valor proporcional del terreno donde se ubica el edificio es 25 millones.
- Si el coeficiente de copropiedad es del 2 por ciento y las zonas comunes cuestan 3.000 millones, los derechos sobre la zona común cuestan 60¿000.000.
- Al descontar los dos conceptos anteriores, la zona privada cuesta 15 millones.
Por tratarse de un bien...