Subarrendamietno predios urbano

I- CONCEPTO ARRIENDO, SEGÚN:

El contrato de arrendamiento proviene del derecho romano y de la voz romana Locatio Conductio, cuya raíz a su vez es Locare y Conducere, a continuación desarrollaremos las concepciones de arrendamiento y subarrendamiento, según la ley, la definición del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española para finalmente proponer una definición relativa asubarrendamiento, la cual en nuestra legislación no existe y que es nuestra finalidad en este análisis.

- Ley : El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. (Artículo 1915 Código Civil)
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Se desprende delconcepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:
1.- Arrendamiento de Cosa.
2.- Arrendamiento de Obras.
3.- Arrendamiento de Servicios.

Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente . Son tales:
a) Una cosa, o un hechoque a sus vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
b) Un precio, que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio.

Características del arrendamiento :

1- Contrato bilateral, origina obligaciones tanto para el arrendador como para elarrendatario, artículo 1915.
2- Contrato oneroso
3- Contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes.
4- Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención.
5- Por regla general, es consensual, Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende lasnormas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento.
6- El arrendamiento es un título de mera tenencia, reconoce dominio ajeno.
7- El arrendamiento es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo.

Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición. Por ello, “para arrendar a través de un mandatario o representantebasta que se le hayan otorgado las facultades del artículo 2.132 del Código Civil. Sin embargo, podría cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa.”

8- Tratándose de los contratos de arrendamiento de un inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque:
El legislador alarrendatario, en los casos en que el arriendo se pactare mes a mes o por plazo no exceda de un año, le concede un plazo adicional para la restitución del inmueble, luego de notificado que le sea el desahucio, como lo señala expresamente el art. 3 y 4 ley 18.101.)

- si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la“ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).
- Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19 de la Ley 18.101).

En relación a lo anterior, RubénCelis señala que “Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Será, por ejemplo, el caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podrá, sin...