Tesis Venezolana

Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura, 2008, Vol. XIV, No. 1 (ene-jun), pp. 221-253 recibido: 28-12-07 / arbitrado: 23-01-08

CASO: CASCO URBANO DEL MUNICIPIO BARINAS, PERÍODO 2001-2005

EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO CON FINES DE INVERSIÓN. Sandra L. Flores M.1 José O. Flores G.2

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

UNELLEZ

Resumen: Con el objetivo de evaluar el mercadoinmobiliario del municipio Barinas con fines de inversión, se analizó el crecimiento de los precios de las viviendas usadas. Se consideró una población de 1.981 viviendas protocolizadas ante el Registro Subalterno durante el período 2001-2005 y distribuidas en 22 urbanizaciones. Se muestrearon 252 viviendas de 5 urbanizaciones. Se emplearon técnicas de regresión lineal y no lineal. Los principalesresultados indican que: 1) El incremento de los precios de los inmuebles es acelerado, ajustándose a modelos no lineales que varían con la zona, y 2) En un contexto caracterizado principalmente por una gran demanda y facilidades de crédito, las inversiones son bien redituadas cuando se orientan a la compra de inmuebles de urbanizaciones bien ubicadas, sin problemas importantes de hábitat y quecumplan con los requisitos exigidos por los entes financieros, tal como ocurre con las urbanizaciones Palacio Fajardo, Los Lirios y Don Samuel. Palabras Claves: Mercado inmobiliario, vivienda, inversiones, precios, inflación. 1. INTRODUCCIÓN

Según Molina y Del Carpio (2004) los inversionistas desean tener más riqueza, son adversos al riesgo y pueden evaluar cuantitativamente los factores de riesgoasociados a cualquier activo o inversión; sin embargo, el ambiente financiero se caracteriza por la inestabilidad y la interacción de múltiples variables. En el caso del mercado inmobiliario de Venezuela y, particularmente en el estado Barinas, hay mucha turbulencia por diversos factores, tales como: asimetría de la información que reciben los compradores y vendedores, escasez de insumos para laconstrucción, el auge de este sector traducido en mucha demanda y poca oferta, la política crediticia de la banca, impulsada por el ejecutivo nacional, de otorgar financiamiento a los compradores a tasas bajas. Dichos factores tienden a elevar los precios de los bienes inmuebles y complican los procesos de toma de decisiones. También se prevee un crecimiento de este mercado en los próximos años.
1sandra_flores@cantv.net / joseflores@cantv.net

2

222

Revista Venezolana de Análisis de Coyuntura

Así, considerando que diferentes expertos señalan que el sector inmobiliario venezolano es atractivo para realizar inversiones y que, además, en el municipio Barinas no existe un estudio científico que le permita a los inversionistas conocer con certeza la evolución de los precios de losbienes en el sector inmobiliario, en la presente investigación se evaluó el mercado inmobiliario del municipio Barinas con fines de inversión, durante el período 2001-2005 y, para ello, se validaron modelos estadísticos que permiten estimar los precios promedios actuales y futuros de las viviendas para una zona en particular y que, además, constituyen herramientas para apoyar la toma dedecisiones relacionadas con la adquisición de bienes inmuebles. Finalmente, para los inversores, adquirir bienes inmuebles sin conocer con suficiente certeza la evolución de los precios en este sector trae consecuencias principalmente de tipo financiero y psicológico. Entre las primeras se pueden mencionar: sobreprecio en la compra de inmuebles, subfacturación en la venta de inmuebles, elevado costo deoportunidad por una mala adquisición, pérdida de tiempo buscando información confiable y pérdida de oportunidades de inversión. Por otro lado, entre las consecuencias psicológicas se tienen: stress asociado a malas compras o ventas de inmuebles y parálisis o demora en la toma de decisiones relacionadas con las inversiones en el sector inmobiliario.
2. MARCO TEÓRICO

2.1 Los antecedentes de la...