titularizacion

Universidad Dr. José Matías Delgado
Facultad de Posgrados y Educación Continua

INVESTIGACIONES
DE POSGRADOS
JULIO – DICIEMBRE 2009
ISSN 2079-5041

San Salvador, El Salvador, abril de 2010

1

Esta publicación es propiedad de la Facultad de Posgrados y Educación Continua
de la Universidad Dr. José Matías Delgado. Las investigaciones publicadas en
Investigaciones de Posgradosexpresan exclusivamente la opinión de sus autores.
La reproducción de las investigaciones es permitida siempre que se indique la
fuente y para usos estrictamente académicos.

MISIÓN
Formar, por medio de la docencia, la proyección social
y la investigación, profesionales capaces de integrarse
y desarrollarse en un entorno nacional e internacional,
con alta competencia, espíritu de investigacióne
innovación, sólida moralidad, profunda sensibilidad
humana y clara visión del futuro.

VISIÓN
Tener consolidada y proyectada su excelencia
académica, dentro de un proceso de acreditación
permanente, nacional e internacional, manteniendo su
liderazgo institucional y asegurando que sus
graduados compitan exitosamente en un mundo
globalizado.

SUMARIO

CRECIMIENTO ECONÓMICO Y SECTORINFORMAL EN EL
SALVADOR: ANÁLISIS Y RECOMENDACIONES DE POLÍTICA
PÚBLICA PARA MEJORAR EL BIENESTAR DE LA POBLACIÓN

5

LA POLÍTICA DE DEFENSA NACIONAL DE EL SALVADOR:
¿POLÍTICA PÚBLICA O POLÍTICA DE ESTADO?

51

ANÁLISIS DE LA PROPUESTA DE POLÍTICA DE DESARROLLO DE
RECURSOS HUMANOS EN SALUD DE EL SALVADOR

92

IMPACTO DEL TRATADO DE LIBRE COMERCIO ENTRE ESTADOS
UNIDOS Y ELSALVADOR, EN EL CUMPLIMIENTO DE LOS
DERECHOS LABORALES SALVADOREÑOS. 2005-2008

160

LAS BUENAS PRÁCTICAS DE MANUFACTURA EN LA
PRODUCCIÓN RELACIONADAS AL ENVASADO DE PRODUCTOS
ORGÁNICOS. CASO DE ÉXITO: CAFÉ PIPIL

233

IMPORTANCIA DE LA PROMULGACIÓN DE UNA LEY QUE
REGULE EL COMERCIO ELECTRÓNICO EN EL SALVADOR PARA
GARANTIZAR SU DESARROL

311

EL MICROCRÉDITO COMO INSTRUMENTO DE DESARROLLOECONÓMICO PARA LAS FAMILIAS EN EXTREMA POBREZA EN EL
SALVADOR

381

TITULARIZACION DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

428

RIESGO CREDITICIO Y LAS PROVISIONES ANTICICLICAS

487

TITULARIZACION DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIÓN133
Marcos de Jesús Mena Iglesias134

133

Investigación presentada en mayo de 2009 en el marco del proceso de graduación de la Maestría
en FinanzasEmpresariales.
134
Maestro en Finanzas Empresariales de la Universidad Dr. José Matías Delgado de El Salvador.

428

CONTENIDO

Introducción

431

Capitulo I. Fundamentación de la investigación

433

Capitulo II. Marco teórico

440

Capitulo III. La titularización inmobiliaria vrs la banca tradicional como
fuente de financiamiento de las empresas

463

Capitulo IV. Estructura de latitularización

476

Conclusiones

482

Recomendaciones

483

429

PREFACIO
Las Empresas sean públicas o privadas su objetivo más importante es impulsar el
bienestar económico y social, por conducto de una adecuada inversión de capitales
que tienda a generar el mayor nivel de rendimiento. Estas requieren
indiscutiblemente de la disponibilidad de recursos financieros suficientes.Cualquiera
sea el caso, los medios por los cuales las personas físicas o morales obtienen
recursos financieros en su proceso de operación, creación o expansión, en lo interno
o externo, a corto, mediano y largo plazo, se le conoce como fuentes de
financiamientos.
En ese sentido la Titularización de Activos es una de esas herramientas, que han
sido creadas en la cartera de productosfinancieros, para auxiliar como fuente
alternativa de financiamiento.
La titularización, también conocida como securitización de activos, incluye la emisión
de títulos valores respaldados por el flujo futuro de ingresos de un conjunto de
activos financieros, los cuales son conocidos como activos subyacentes. En los
últimos tiempos este instrumento de capitalización ha tenido tal acogida, que puede...