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  • Publicado : 15 de junio de 2011
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1. SÓLIDO CAPAZ DE AGOTAR LA EDIFICABILIDAD (SUPERFICIES POR CADA USO, TANTO SOBRE RASANTE COMO BAJO RASANTE)



SOLAR | 20,00 m x 40,00 m | 800,00 m2 |
OCUPACIÓN | 25% | 200,00 m2 |
EDIFICABILIDAD | 2,50 m2/m2 | 2.000,00 m2 |
ALTURA | 10 plantas |
| 35,00 m |
RETRANQUEOS | Fachada Este | 10,00 m |
| Fachada Norte | 10,00 m |
| Lindero Sur | 10,00 m |USOS |
PLANTA | SUPERFICIE PLANTAm2 | USOS | UD | SUPERFICIE /UD | SUPERFICIE USOSm2 |
BAJA | 200,00 | Portal, escalera y ascensor | 1 | 30,00 | 30,00 |
| | Locales | 2 | 85,00 | 170,00 |
1ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Oficinas | 4 | 45,00 | 180,00 |
2ª | 200,00 | Escalera yascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
3ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
4ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
5ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
6ª | 200,00 | Escalera y ascensor| 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
7ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
8ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
9ª | 200,00 | Escalera y ascensor | 1 | 20,00 | 20,00 |
| | Viviendas | 2 | 90,00 | 180,00 |
BAJO RASANTE | 800,00 | Cuartocontadores e instalaciones | 1 | 40,00 | 40,00 |
| | Trasteros | 16 | 10,00 | 160,00 |
| | Plazas de aparcamiento | 24 | 25,00 | 600,00 |
URBANIZACIÓN | 600,00 | | | | |


SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA |
SOBRE RASANTE | 2.000,00 m2 | ZONAS COMUNES | 210,00 m2 |
| | LOCALES | 170,00 m2 |
| | OFICINAS | 180,00 m2 |
| | VIVIENDAS | 1.440,00 m2 |
BAJO RASANTE | 800,00 m2 |CUARTO CONTADORES E INSTALACIONES | 40,00 m2 |
| | TRASTEROS | 160,00 m2 |
| | PLAZAS DE APARCAMIENTO | 600,00 m2 |
URBANIZACIÓN | 600,00 m2 | | |

2. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (P.E.M.) |
USOS | SUPERFICIES m2 | COSTE/M2 CALIDAD SUPERIOR A LA MEDIA | COSTE TOTAL |
ZONAS COMUNES | 210,00 | 800,00 | 168.000,00 |
LOCALES |170,00 | 500,00 | 85.000,00 |
OFICINAS | 180,00 | 1.000,00 | 180.000,00 |
VIVIENDAS | 1.440,00 | 800,00 | 1.152.000,00 |
CUARTO CONTADORES E INSTALACIONES | 40,00 | 400,00 | 16.000,00 |
TRASTEROS | 160,00 | 400,00 | 64.000,00 |
PLAZAS DE APARCAMIENTO | 600,00 | 400,00 | 240.000,00 |
URBANIZACIÓN | 600,00 | 50,00 | 30.000,00 |
P.E.M. = | 1.935.000,00 € |
Vc = P.E.M. + GASTOSGENERALES + BENEFICIO INDUSTRIALVc = 1,19 x P.E.M. |
Vc = 2.302.650,00 € |


3. VALOR EN VENTA DEL INMUEBLE
USOS | SUPERFICIES/ UNIDADES | PRECIOS ESTUDIO DE MERCADO | VALOR EN VENTA TOTAL |
ZONAS COMUNES | 210 | 2.531,80 | 531.678,00 € |
LOCALES | 170 | 3.500,60 | 595.102,00 € |
OFICINAS | 180 | 3.804,35 | 684.783,00 € |
VIVIENDAS | 1440 | 2.531,80 | 3.645.792,00 € |
TRASTEROS | 16| 5.000,00 | 80.000,00 € |
PLAZAS DE APARCAMIENTO | 24 | 16.886,50 | 405.276,00 € |
Valor en venta = 5.942.631,00 € |



4. VALOR DEL SOLAR (Vs)
Vs = (Vv/1,56)-Vc |
Vs = (5.942.631,00/1,56)-2.302.650,00 |
Vs = 1.506.728,85 € |


5. COEFICIENTE DE REPERCUSIÓN DEL SOLAR
R = Vs/m2 construidos sobre rasante |
R = 1.506.728,85 / 2.000 |
R = 753,36 €/m2 |6. SOLAR MÁS RENTABLE, SI NOS OFRECEN OTROS DOS SOLARES.
| SUPERFICIE SOLARm2 | OCUPACIÓNm2/m2 | SUPERFICIE CONSTRUIDAm2 | VALOR SOLAR€ | RENTABILIDAD€/m2 |
SOLAR A | 800 | 2,5 | 2.000,00 | 1.506.728,85 | 753,36 |
SOLAR D | 1.000,00 | 2 | 2.000,00 | 1.000.000,00 | 500,00 |
SOLAR 2 | 500 | 4 | 2.000,00 | 1.800.000,00 | 900,00 |


7. INVERSIÓN NECESARIA PARA PROMOVER EL INMUEBLE...
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