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RESERVA Y SEÑA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

SU INCIDENCIA EN LA COMISION DE LOS CORREDORES Y MARTILLEROS

PRINCIPALES DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA

(PARA USO INTERNO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE NECOCHEA)











INTRODUCCION

RECEPCION DE DINERO POR DIFERENTES CONCEPTOSa) Como seña: En caso de incumplimiento del adquirente, pierde la cantidad entregada; en caso de incumplimiento del vendedor, se desobliga restituyendo la seña más una cantidad igual a ella (es lo que comúnmente se denomina devolución de la “seña doblada”).-
b) A cuenta de precio: En caso de incumplimiento y no existiendo plazo comisorio expreso, la parte inocente podrá intimar a la otrapara que cumpla dentro del plazo de 15 días corridos bajo apercibimiento de rescisión contractual o de exigencia de cumplimiento y daños y perjuicios.-
c) Como principio de ejecución de contrato: Cuando hay entregas que importan principio de ejecución o continuación de ejecución del contrato, el principio es que debe cumplirse.-
d) Como seña y a cuenta de precio: Se utiliza comúnmente y en verdadno debe usarse pues o la entrega es por seña o es por a cuenta de precio. La circunstancia de usar las dos expresiones juntas es como poner “blanco” con “negro” o “redondo” con “cuadrado”, resulta particularmente dudosa la mención y contribuye al oscurecimiento del contrato. En suma, no se debe poner “como seña y a cuenta de precio”.-
e) Como reserva: Es de la esencia de la misma la devolucióndel importe entregado. Consecuentemente, el martillero que percibe sumas en concepto de reserva en una operación inmobiliaria que resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien se las entregara, a menos, claro está, que la reservante haya tenido culpa en la no concreción del negocio.




















SEÑA O ARRAS























ELARREPENTIMIENTO EN EL COMPROMISO DE VENTA DE INMUEBLES
MORENO DUBOIS, EDUARDO E.
Publicado en: LA LEY 120, 689-Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo IV, 1041
Sumario: I - NORMAS LEGALES

I. - NORMAS LEGALES
El art. 1202 del Cód. Civil expresa: "Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar decumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se encuentra. Si ella fuera de la misma especie que la que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si laobligación fuese de hacer o de no hacer". Concordantes: arts. 522, 652, 653, 658, 659, 1189, 1203, 1204 del Cód. Civil y 475 del Cód. de Comercio.
Por su parte el art. 1189, del mismo cuerpo legal indica: "Si en el instrumento público se hubiese estipulado una cláusula penal, o el contrato fuese hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en el pago de la pena, Y enel segundo en la pérdida de la señal, o su restitución con otro tanto". Concordantes: 522, 652, 653, 654, 655, 1202, 1203 del Cód. Civil.
Finalmente, en materia específica de venta, el art. 1373 del referido ordenamiento preceptúa: "La venta con cláusula de poder arrepentirse el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición dela cosa al comprador. Habiendo habido tradición o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuese estipulada en favor del comprador". Concordantes: arts. 1366. 1367, 1371, 1372, 1368 y 2663 del Cód. Civil.
II. -...