Lectura 17

Sistema de Transferencia de Derechos de Desarrollo
Ignacio Kunz Bolaños

El Derecho de Desarrollo de la Propiedad
En la práctica y tradicionalmente uno de los principales mecanismos de regulación
de la propiedad urbana se da a través de los derechos de desarrollo de la propiedad
inmobiliaria, reconociendo que el ejercicio de éstos derechos antecede a los
derechos de uso y disfrute y en ciertosentido, de disposición.
En otras palabras, para poder utilizar o usufructuar la propiedad inmobiliaria
en las ciudades es necesario llevar a cabo mejoras a ésta, lo que significa construir
un inmueble que alberge las actividades que representan el uso o usufructo del bien.
De esta manera, el primer mecanismo y el más extendido que utiliza la planeación
urbana es regular la intensidad y naturalezade la construcción o mejora que se
pretende hacer, sobre el supuesto que ésta mejora está necesariamente vinculada a
las actividades que se van a desarrollar ahí.
Tal regulación se hace a través de la zonificación, un instrumento en el que se
refieren al territorio una serie de disposiciones en cuanto a uso (naturaleza de la
construcción) e intensidad del desarrollo. Una vez hecha unaconstrucción los
mecanismos de control sobre el verdadero uso que se dé a ella son bastante
limitados. Esto lleva a que la regulación en la práctica se da sobre el derecho de
desarrollo que tiene el propietario de su lote o parcela, condición necesaria para su
uso o disfrute.
Y lleva también a lo que establece Martín Mateo y Sosa Wagner (citado por
Azuela 1989: 58) a saber, que el efecto jurídico del planconsiste en definir el
contenido del derecho de propiedad sobre el suelo…”la propiedad urbana […]no
preexiste al plan, sino que es creada por él y con las características que en él mismo
se definan”. Esto al menos en cuando a la definición de los derechos de desarrollo
de la propiedad.
También de lo anterior se deriva que el derecho de desarrollo, es un derecho
público o un derecho del Estado queconcede al propietario privado en función del
interés público o general. Hay una coincidencia entre los especialistas de que se
trata de un derecho comunitario. Sin duda representa una de las más necesarias y
más claras limitaciones (o definiciones de -según la idea de Mateo y Wagner) a la
propiedad inmobiliaria privada.

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Lo anterior conecta con la cuestión de los beneficiosderivados de la
propiedad: el usufructo. Desde la época de los economistas clásicos se ha
distinguido entre la renta del suelo y las ganancias derivadas de la explotación de
ese suelo. Estas ganancias se refieren al beneficio legítimo que tiene un empresario
por el desarrollo de una actividad productiva, para la cual el suelo es un factor más
de producción, como lo sería la mano de obra y el capitalentre otros. Mientras que
la renta, se refiere a la valorización que tiene el suelo como resultado básicamente
de tres factores: las mejoras en la localización relativa que se dan como resultado de
la expansión y cambio de geometría del espacio urbano, cambio que puede
beneficiar a ciertas localizaciones pero que le cuesta al conjunto de la sociedad; el
segundo factor es la inversión pública eninfraestructura, equipamientos o
acondicionamientos que favorecen a algunas propiedades pero cuyos costos son
soportados por el conjunto de la sociedad a través de mecanismos fiscales; y
finalmente, el tercer factor es la sobre valoración resultado de prácticas
monopólicas, generalmente asociadas a la retención del suelo urbano, y que llevan a
un encarecimiento general del suelo en la ciudad, locual, nuevamente es soportado
económicamente por el conjunto de la sociedad que tiene que vivir en una ciudad
con mayores costos de suelo relativos.
Localización, inversión pública y especulación o monopolización producen
aumentos de valor en ciertas propiedades, principalmente las que se mantienen sin
desarrollar, pero esos aumentos tienen un correspondiente costo social. Esta
valorización es...