los contratos preparatorios

4. LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

Son tipos de contratos que pretenden vincular u obligar a una o ambas partes a un contrato que posiblemente llegue a desenvolverse en el futuro y cuyos efectos varían dependiendo de lo que pretendan conseguir las partes. Aquí nos vamos a limitar a estudiar el precontrato y el contrato de opción.

4.1. EL PRECONTRATO

- Hay situaciones en las que las partesno desean que el contrato despliegue efectos de presente, pero si quieren quedar ya vinculadas y que en un momento posterior, cuando ambas o una de ellas lo exija, se desenvuelva en su totalidad y despliegue sus efectos el contrato proyectado. Ello obedece normalmente a que los contratantes esperan acontecimientos futuros o a cualesquiera otras circunstancias diversas. Nuestro Código civil aunquedesconoce la figura, admite lo que llama promesa de venta en el art. 1451, pero sin desenvolver sus efectos. Han sido la jurisprudencia y la doctrina quienes han perfilado el alcance del precontrato y su posibilidad de utilizarlo para cualquier modalidad de contrato futuro. De cualquier manera, el precontrato es un contrato atípico.
- Funcionamiento del precontrato. Después de las dudasexistentes hace años, hoy se concibe el precontrato como un iter negocial que tendría dos fases temporales. Una primera fase sería la de convenir el contrato futuro o proyectado para un futuro (precontrato en sí mismo), por el que se atribuiría a una o a ambas partes la facultad de exigir en un momento ulterior su puesta en vigor, pero mientras eso no se produzca el contrato proyectado se queda comosuspendido. En la segunda etapa, cuando se ponga en marcha el contrato definitivo porque así lo decide una de las partes, entraría en vigor pleno el precontrato, de forma que se transformaría automáticamente en el contrato definitivo, el cual devendría plenamente obligatorio y todo ello sin necesidad de hacer un nuevo contrato, sin necesidad de que se preste un nuevo consentimiento.
- Requisitos:De acuerdo con lo dicho, si el precontrato para que produzca efectos basta con que una parte comunique a la otra su puesta en vigor, requerirá, obviamente, para su validez que los requisitos esenciales del contrato definitivo se llenen en el mismo precontrato. 1. Capacidad, la exigible para el definitivo. 2. Objeto, ha de estar determinado o contener los criterios para su determinación posterior,evitando que haya de llegarse a un acuerdo posteriormente. 3. Forma, sólo cuando la exija el contrato definitivo.
- Modalidades: 1. Promesa bilateral, cuando cualquiera de las partes tiene la facultad de exigir la puesta en marcha del contrato definitivo; 2. Promesa unilateral, cuando sea una sola la que puede hacerlo. En esta segunda modalidad, es frecuente pactar una prima o precio a pagarpor el beneficiario de esa prerrogativa a la otra parte.
- Eficacia. El consentimiento está prestado y el contrato es válido y eficaz, pero puede resultar conveniente una nueva prestación del consentimiento: por ejemplo, se quiere realizar el contrato definitivo en escritura pública para presentarlo ante alguna entidad, organismo o registro. Para ello se puede exigir la ejecución forzosa, talcomo lo establece el art. 1279 Cc y permite el art. 708 de LEC.
- Frutos y riesgos. No se adquieren los frutos ni se transmiten los riesgos hasta que se pone en marcha el contrato definitivo.



4.2. EL CONTRATO DE OPCIÓN

- Concepto. Es aquel por el que una de las partes concede a la otra la facultad de adquirir una cosa o un derecho a cambio de un precio o contraprestación determinada ydurante un cierto tiempo. El supuesto más frecuente es la opción de compra (confiere la facultad de comprar), pero no hay inconveniente en realizar una opción de otros contratos, siempre que se trate de un contrato oneroso (por ejem. opción de arrendamiento). En realidad el contrato de opción es un precontrato, en su modalidad de promesa unilateral, puesto que confiere a una sola de las partes la...