Análisis Retrospectivo De La Ley Hipotecaria

Análisis retrospectivo de la Ley Hipotecaria de 1865: fundamentos de la publicidad material del sistema registral costarricense




Por:
Enrique Alvarado Valverde
Jefe Asesoría de Bienes Inmuebles
Profesor Maestría de derecho Notarial UCR

Introducción
¿Qué es un sistema de transmisión de bienes de seguridad jurídica? Es aquel que, para garantizar la seguridad del tráfico de la riquezaderivada de la comercialización de determinados bienes, opera fundamentado en los efectos jurídicos otorgados por el ordenamiento a la inscripción de tales bienes en un Registro, y al contenido de la publicidad de sus asientos.

Se opone al sistema de transmisión de seguridad económica, en el cual, en términos generales, no existe certeza de la existencia de la titularidad de los bienes que secomercializan, a partir de una publicidad que respalde con efectos jurídicos tal legitimación de disposición; sino, certeza de que, ante la eventual frustración de un contrato relacionado con un determinado bien, existe una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, a partir de la ejecución de un llamado seguro de títulos.

El seguro de títulos es propio de los sistemas sajones, donde latransmisión de bienes no está respaldada por la función asesora del notario latino (1), ni en la publicidad con efectos jurídicos del sistema registral latino. En el sistema sajón de transmisión de la propiedad, el riesgo generado por la transacción (ante la inexistencia de un sistema registral de efectos jurídicos) es asumido por las empresas aseguradoras, las cuales requieren de estudiospormenorizados para determinar el origen de la legitimación de quien dispone de un bien para su transacción, además de la situación jurídica del bien, y estos estudios tienen costos muy elevados, debido a su complejidad.

Por ser nuestro sistema de transmisión de seguridad jurídica, y reconocidas sus debilidades, todo esfuerzo por generar seguridad en las transacciones con bienes en general, debe irenfocado al fortalecimiento del Registro como institución jurídica, sus efectos, sus procedimientos, su organización y su relación con otras instituciones, y funciones tales como la judicial y la notarial, ambas coadyuvantes con el Registro en la consecución de la seguridad jurídica del tráfico de bienes.

En este sentido, las respuestas a nuestros problemas no debemos buscarlas en lasalternativas de solución que otros sistemas han establecido para regular su concreta -y por demás diferente- realidad, sin tener conciencia clara de tales diferencias y de las eventuales consecuencias sociales y jurídicas de la puesta en práctica de tales alternativas.

Ya en nuestro medio algunas instituciones de crédito obligan a los deudores a suscribir y pagar un seguro de títulos, sumado a los gastosgenerados por la inscripción de la hipoteca. Este mecanismo encarece la formalización de las transacciones mobiliarias e inmobiliarias, en total detrimento de los usuarios; además, el aporte de tal medida no es realmente significativo como medio de seguridad, pues no sustituye los efectos que el ordenamiento diseñó como garantía de tales movimientos de bienes a partir de la publicidad registral.Este pequeño ensayo surge con ocasión de conmemorarse los 140 años de creación del Registro en Costa Rica, pues, muy a propósito del fortalecimiento de nuestro sistema, el primer paso fundamental en tal objetivo es: estudiar, entender y aplicar el registro como institución jurídica, y no como una simple oficina tramitadora de documentos.

Con esta motivación, considero importante el estudiodel origen del Registro, no solo desde su desarrollo cronológico, sino desde el estudio de su diseño original como institución jurídica, garante del tráfico jurídico de bienes inscribibles.

Con la Ley hipotecaria del 31 de octubre de 1865, nace en Costa Rica el Registro como institución jurídica. Esto no significa que la publicidad registral nacida de un Registro de Hipotecas no fuera una...