Contrato Censo

3) CONTRATO DE CENSO

El censo1 es un contrato por el que una persona adquiere el derecho a percibir
una pensión anual por la entrega que hace a otra de una prestación fundamental2
a perpetuidad o por un período muy largo de tiempo, quedando el pago
de la pensión asegurado por la vinculación de unos bienes inmuebles o raíces del
censatario.
La primera parte de la definición destaca elderecho a percibir una pensión, lo
que confiere al censo el carácter de derecho real al convertirse en una carga o acción
real sobre los bienes que quedan sujetos como garantía de pago de la pensión,
consistente en la consolidación de los dominios o la ejecución de las propiedades
vinculadas en el caso del incumplimiento de algunas de las condiciones
naturales3 o convenidas en el contrato. Elcarácter real del censo consiste, según
indican Luís Díez Picazo y Antonio Gullón4, en el poder jurídico que tiene el titular
del censo a exigir una prestación periódica al propietario del bien sujeto a gravámen,
convirtiéndose por ello en el prototipo de los derechos reales in faciendo al
imponer a un sujeto el deber de realizar una prestación para la satisfacción del interés
del titular delderecho real5. Mariano Peset6 les otorga el mismo carácter al definirlos como una «carga real, perpetua o de larga duración sobre las tierras en forma de pensión dineraria o en frutos, casas o inmuebles, rentas o ingresos».

López Sanz también afirma el carácter real del censo al definirlo como «el contrato
que convienen dos partes, una de las cuales recibe una prestación fundamental
y secompromete a satisfacer periódicamente un cánon anual y sujeta
unos bienes (que pueden ser los recibidos como prestación fundamental) como
garantía de pago del cánon»7. Arturo Corbella8 le otorga el mismo carácter porque
el derecho del censualista a cobrar la pensión «recae sobre una finca, como lo declara
el artículo 1623 del Código Civil, lo cual es evidente respecto al censo enfitéutico
y delreservativo y aún puede darse por sentado respecto al censo consignativo».

Como ocurre con todo derecho, el real es recíproco y el censatario también dispone
de una acción real sobre los bienes. Respecto al censo enfitéutico el Derecho
Romano concede al enfiteuta acciones de naturaleza real definidas como competere
ei rem actionem adversus quemvis possessorem9, aunque eran calificadas
comoútiles para diferenciarlas de las que poseía el propietario. En el derecho de
Justiniano10 el enfiteuta poseía la acción real de uso del fundo y los derechos inherentes
a éste; de disfrute del inmueble y la propiedad de sus rendimientos; de facultad
para constituir servidumbres11, hipotecas, usufructos, disponer inter vivos y
transmitirlo mortis causa12 y establecer subenfitéusis. Víctor Covián13indica que las
garantías concedidas al enfiteuta para proteger su derecho eran tan eficaces
como las del propietario. En primer lugar poseía la utilio rei petitio, llamada también
actio vectigalis, contra quien quisiera privarle de la posesión de la cosa; la actio negatoria
utilis contra el que estableciera alguna servidumbre u otros derechos reales
sobre la cosa y la actio confessoria parahacer valer las servidumbres que en concepto
de predio dominante tuviera el fundo enfitéutico.

ELEMENTOS:

La pensión:
Se trata de un elemento esencial puesto que habilita las acciones del censualista
y del censatario. La forma de pago (en frutos o dinero), la cuantía, el tiempo y
lugar eran pactados por los contratantes en el momento de la formalización del
censo

La perpetuidadSignifica que el censatario no está obligado a entregar el capital o precio de la
finca en un tiempo concreto. El carácter perpetuo de la enfitéusis queda demostrado
desde la época romana en las concesiones que hacía el estado del ager públicus,
así como en los contratos de cesión de tierras entre particulares.

OTRA DEFINICION DE CENSO:
se constituye el censo cuando se sujetan...