Contrato De Arrendamiento

El Contrato de Arrendamiento o locación
O Relación tenencial arrendaticia.
Notas de Clase: Doctor Gustavo Marín.


I Aspectos Generales.

Es la modalidad contractual mas usada en Colombia, en la actualidad hay 6 millones de inmuebles en Colombia con contrato de arrendamiento inmobiliario. Este es definido por el articulo 1973 C.C, la ley 56 de 1985 y la ley 820 del 10 de julio de 2003.Definición Art. 1973 Código Civil: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes, se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Critica: se iguala al arrendamiento con una prestación personal de servicios, lo cual según el código laboral es un contrato detrabajo ya que cumple los requisitos de subordinación, prestación de un servicio personal y salario. El contrato de arrendamiento no es un contrato de construcción o de ejecución de obra ya que este tiene una regulación diferente en el Código Civil.

Fundamento Jurídico: La postura del legislador no ha sido adecuada a pesar de los efectos sociales en Colombia al regular el contrato dearrendamiento, el problema de la vivienda en Colombia esta entregado a las fuerzas del capital privado olvidando las necesidades generales de la comunidad y los sectores mas desamparados. El contrato de arrendamiento siempre va estar afectado por la realidad social, en Colombia no hay un estatuto único de arrendamiento por eso el gran problema de esta modalidad contractual es el de la regulaciónnormativa, lo que existen son normas reguladoras de acuerdo al tipo de bienes generando inseguridad jurídica:
Bienes dedicados a vivienda. (ley 56 de 1985 bienes arrendados antes del 10 de julio de 2003 y la ley 820 de 2003 bienes arrendados después del 10 de julio del 2003)
Locales comerciales.
Bienes por exclusión. (Vg. Oficinas de profesiones liberales)

Características del Contrato dearrendamiento:

Principal: tiene vida propia, autónoma, del surgen otras posibles obligaciones como el contrato de fianza. El contrato de arrendamiento es un titulo ejecutivo pues, el cobro de las obligaciones económicas derivadas del arrendamiento se hace por medio de un titulo complejo que en este caso es el que constituye el contrato de arrendamiento.

Para el cobro del canon de arrendamiento se iniciaun proceso ejecutivo cuyo titulo es el contrato de arrendamiento o facturas canceladas; para restituir el inmueble se debe iniciar un proceso abreviado de restitución de inmueble conocido como diligencia de lanzamiento; para resarcir los daños producidos en el inmueble se debe hacer por un proceso ordinario. En estos casos no cabe acumulación de pretensiones.

Bilateral: Una vez perfeccionadosubsisten a futuro las obligaciones para las partes. Obligaciones a cargo del arrendador: expedir recibo de pago, garantizar el disfrute tranquilo del bien, efectuar cierto tipo de reparaciones que son atribuidas a su cargo, entregar a l arrendatario una copia del contrato de arrendamiento. Obligaciones a cargo del arrendatario: pagar el canon de forma cabal y oportuna, efectuar las reparacionesque son de su cargo, pagar los servicios públicos, conservar la destinación propia del inmueble.

Conmutativo: Debe haber equilibrio frente a las cargas prestacionales de las partes, la correspondencia debe ser cierta entre el pago del canon y el disfrute del bien.

Tracto sucesivo: No pueden agotarse inmediatamente todas las obligaciones nacidas de el, estas se van causando en el tiempo.Consensual o solemne: respecto a esta característica existe contradicción normativa, ya que las normas sustanciales dicen que se puede celebrar consensualmente pero, la norma procesal exige la prueba documental para efectos de que se solicite en le proceso la terminación efectiva del contrato.

Dirigido: es intervenido por el estado, son normas de orden público en su mayoría ya que vinculan un...