Contrato De Promesa

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Características:
Accesorio, bilateral o unilateral, consensual, formal, gratuito u oneroso. El contrato de promesa bilateral es siempre principal, pues subsiste por sí solo, aunque su fin sea la celebración de un contrato futuro y definitivo (art. 1589).
Es bilateral, pues ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del contrato, se obligan recíprocamentey cada una es responsable hacia la otra en caso de incumplimiento (art. 1587).
Es consensual, pues basta el consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta efectos, aunque el contrato definitivo sea real (art. 1588).
Formal, porque debe revestir la forma que la ley exige para el contrato principal y debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de laPropiedad cuando sea de derechos reales o transferencia de inmuebles (art. 1674, 1680).
Gratuito pues en su concepción más elemental, las prestaciones de las partes se cumplirán al celebrarse el contrato prometido y será en esa ocasión que se realicen los provechos y gravámenes recíprocos (art. 1590). Sin embargo, podría ser oneroso si se pactan arras o si se paga una cantidad a una de las partespara inducirlo a la celebración del contrato preparatorio.
La promesa unilateral puede ser principal, cuando subsiste por sí sola y constituye en sí misma el contrato, o accesorio cuando depende de otro contrato, como ocurre con el arrendamiento con opción de compra (art. 1589 y 1677).
Elementos:
Personal, Real y Formal
Personal: Contrato que se celebra entre dos partes, cada una de lascuales debe tener capacidad para obligarse. Se requiere de ambas partes la capacidad de ejercicio y si una de las partes fuere incapaz, deberá actuar por medio de su representante Legal.
Objeto: El objeto mediato del contrato de promesa el contrato futuro y el objetivo inmediato del mismo sería la celebración de dicho contrato futuro. La licitud del objeto del contrato de promesa se determinará deconformidad con las estipulaciones y pactos del contrato definitivo que las partes se proponen celebrar. Es esencial que en el contrato de promesa, se definen en forma completa y detallada todos los elementos esenciales, naturales y accidentales, condiciones y estipulaciones y normas del contrato futuro, o por lo menos las bases para determinarlos.
Forma: El C.C. requiere que consten porescrito los contratos que tienen un valor mayor de Q.300.00 (1575) y que los contratos que deban inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública (art. 1576). La parte final del art. 1674C.C. señala que la promesa de contrato debe otorgarse en la misma forma requerida para el contrato definitivo y además el art. 1680 del C.C. señala que cuandola promesa se refiere a la enajenación del inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato de inscribirse en el Registro de la Propiedad. (Ver Ley del Timbre y papel sellado especial para protocolo).
Modalidades:
El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral (Art. 1675). Será unilateral si la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes y bilaterales,si ambas partes se obligan recíprocamente (art. 1587). El contrato de promesa unilateral se denomina opción y en él, una sola parte puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la otra, no tiene derechos y sólo la obligación de otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho. La unilateralidad de la opción tienereferencia únicamente a los derechos que derivan de la promesa y, por ello, nada impide que el objeto de la promesa pueda ser un contrato bilateral.
La opción requiere para su validez la aceptación expresa del beneficiario y establece una relación de carácter personal, por lo que el optante o beneficiario no puede ceder sus derechos en ella, si no ha sido facultado por el promitente (art....