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UNIDAD 2

DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS

I. CONTRATOS PREPARATORIOS
LA PROMESA

La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato futuro, cuyos elementos esenciales determinan al efecto por escrito: Artículo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.Artículo 2246. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
La promesa es un contrato preparatorio, porque crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro: Es un contrato unilateral o bilateral, según quede obligada una o las dos partes acelebrar el contrato futuro: Artículo 2244. La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.
Además es un contrato formal porque debe constar por escrito, según lo dispuesto por el artículo 2246 ya transcrito.
Elementos Personales. La parte que se obliga en la promesa a celebrar el contrato futuro se llama prominente y a esta palabra se le agregael nombre del respectivo contratante en el contrato definitivo: prominente vendedor y prominente comprador, tratándose de promesa de contrato de compraventa.

Elementos Reales. Son dos; El contrato futuro y el plazo.
Objeto mediato de la promesa del contrato es el contrato futuro, ya que el objeto inmediato es una obligación de hacer: celebrar el contrato definitivo de acuerdo con loselementos característicos de éste previamente determinados: Artículo 2245. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
El Plazo. La falta de plazo haría nula la promesa. Cuando expira el plazo sin que ninguna de las partes con conocimiento de la otra haya realizado actos tendientes a la celebración delcontrato futuro, caducan los derechos de las mismas partes para exigir la celebración del contrato prometido.

Elementos Formales. Como ya vimos, la promesa de contrato es un contrato formal que debe constar por escrito, sin que sea posible su inscripción en el Registro público de la Propiedad, porque generalmente se considera que no crea derechos reales, sino derechos puramente personales.. Sinembargo, cuando se demanda judicialmente el cumplimiento de una promesa, esto es, el otorgamiento del contrato futuro que tenga por objeto la transmisión de una propiedad inmueble o la constitución de un derecho real sobre el mismo, puede inscribirse preventivamente la demanda en dicho registro.

Incumplimiento del Contrato. Cuando el promitente se resiste al otorgamiento del contrato futuro, puedeel beneficiario de la promesa exigir judicialmente el otorgamiento de éste y hacer efectivo tal otorgamiento a través de la firma que estampe el juez en rebeldía del promitente: Artículo 2247. Si el promitente rehusa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título onerosoa la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan
originado a la otra parte.

II. LA COMPRAVENTA

Es el contrato traslativo de dominio por excelencia. Se clasifica este contrato como: bilateral, oneroso, conmutativo, consensual, principal e instantáneo.
Definimos lacompraventa como el contrato en virtud del cual una persona, llamada vendedor, trasmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, quien se obliga a pagar un precio cierto y en dinero: Artículo 2248. Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto...