Contratos

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
 
Introdução
 
1.     Noção e aspectos gerais
O contrato de compra e venda é aquele que desempenha maior e mais importante função económica.
Encontra-se deferido nos arts. 874º segs. CC, aplicando-se além das suas regras próprias, os princípios e preceitos comuns a todos os contratos.
A partir da definição do art. 874º CC, é possível identificar comclareza os seguintes efeitos essenciais da compra e venda enumerados no art. 879º CC:
-         Um efeito real – a transferência da titularidade de um direito;
-         Dois efeitos obrigacionais:
a)    A obrigação recai sobre o vendedor de entregar a coisa vendida;
b)    A obrigação para o comprador de pagar o correlativo preço.
Há na compra e venda, a transmissãocorrespectiva de duas prestações: por um lado, a transmissão do direito de propriedade ou de outro direito; por outro lado, o pagamento do preço.
Do teor do art. 874º CC, resulta claramente a atribuição de natureza real, e não apenas obrigacional ao contrato de compra e venda o que resulta também do art. 879º-a CC (vide arts. 578º/1, 408º/1 – 1317º-a CC) trata-se de uma concepção tradicional, segundo aqual a transmissão da coisa tem por causa o próprio contrato, embora, por circunstâncias várias, o objecto possa ficar dependente de determinação, quando se trate de coisa futura, ou haja reserva de propriedade (art. 409º CC). O que não pode é estabelecer-se que a transferência do direito fique dependente de nova convenção, sem se desfigurar, com isso, a natureza do primeiro contrato.
Esta funçãotranslativa ou real do contrato não impede que dele nasçam também obrigações a cargo do vendedor e do comprador.
Da definição dada pelo art. 874º CC, resultam características fundamentais da compra e venda, que é um contrato oneroso (art. 612º CC), bilateral (arts. 428º segs. CC), com prestações recíprocas (art. 424º CC) e dotado de eficácia real ou translativa.
 
2.     Forma do contratode compra e venda
Via de regra os contratos celebrados pelos particulares são consensuais. Formam-se mediante o simples acordo dos contraentes.
A esta regra não faz excepção a compra e venda. Ela pode ser celebrada através de qualquer das formas admitidas por lei, para a declaração negocial (arts. 217º a 220º CC). Apenas nalguns casos foram estabelecidas certas exigências de forma (art. 875ºCC).
Contrato de compra e venda de bens imóveis está sujeito a registo, dependendo deste a sua eficácia em relação a terceiros.
Do registo deve ainda constar a cláusula de reserva de propriedade, quando a alienação respeite a coisa imóvel ou móvel sujeita a registo (art. 409º/2 CC), bem como a cláusula para pessoa a nomear, nas mesmas condições (art. 456º CC).
A exigência da escriturapública vale não só para a transmissão da propriedade, mas também para a transmissão ou constituição de qualquer outro direito sobre imóveis a que se refere o art. 204º/1-a), b), c) CC.
Do disposto no art. 875º CC resulta:
a)   Que o contrato é nulo se for celebrado sem forma nele consignada;
b)   Que o contrato só poderá considerar-se celebrado, quando a transmissão da propriedade seoperar, depois de lavrado o respectivo título.
 
Efeitos essenciais
 
3.     O efeito real
Distinguem-se tradicionalmente dois tipos de venda: a venda obrigatória e a venda real.
Nos ordenamentos que conferem simples carácter obrigatório à compra e venda entre vendedor e comprador apenas se criam e produzem relações de crédito. Cada um dos contraentes apenas têm direito a exigir do outro umaprestação:
•        Ao vendedor cabe o direito de exigir do comprador o preço;
•        Ao comprador cabe o direito de reclamar a transmissão ou alienação do objecto vendido.
Nos arts. 408º, 874º, 879º-c CC, decorre a eficácia real. Os arts. 874º e 879º-c CC, referem-se especificamente à compra e venda, o art. 408º CC, consagra em termos gerais a eficácia real dos contratos.
No nosso...
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