Coyuntura y predicción económica. Sector inmobiliario.













SECTOR INMOBILIARIO

DANIEL COLOMA GOMIS

















INTRODUCCIÓN

Como introducción al análisis del sector inmobiliario español, voy a señalar cuales son las series analizadas a través de los dos métodos vistos en clase, mediante las cuales podremos ver como ha evolucionado este sector en las últimas décadas hasta la actualidad, y así poder veren que momento del ciclo nos encontramos y por tanto, qué nos depara el futuro más cercano.

He analizado las siguientes series:
Consumo de cemento.
Viviendas iniciadas.
Parados en la construcción.
Mano de obra en la construcción.
Precio de las viviendas.

El sector inmobiliario ha sido, en los últimos tiempos y junto con el de la construcción, uno de los más activos en nuestro país. Lasempresas que se dedican a la comercialización de inmuebles han alcanzado cifras récord en sus resultados gracias al aumento de los precios de la vivienda, que se han disparado hasta conseguir acaparar más o menos el 42% del sueldo de las familias que están pagando un piso.

Aunque el Gobierno preveía un suave ajuste de la vivienda, los datos ponen de relieve que el sector está en caída libre.Tras realizar un análisis sobre las series, mostraré los gráficos obtenidos y realizaré comentarios sobre ellos, pues muestran mucho mejor la evolución de éstas. A través de estos gráficos podremos intentar obtener una previsión para un futuro a corto plazo.







La primera serie que vamos a analizar es el “CONSUMO APARENTE DE CEMENTO”, medido en miles de toneladas. El rango temporalutilizado empieza en enero de 1990 y termina en marzo de 2008.




Este primer gráfico nos muestra la evolución de la serie original. A simple vista, vemos como el consumo de cemento de 1990 es inferior al de 2008, algo que no nos dice nada nuevo, puesto que después del “boom inmobiliario” que se ha producido en España en los últimos, no sería algo lógico que esto no fuera así. Lo que nosinteresa obtener de esta serie original es su evolución en estos años, y de esta manera, poder observar el momento del ciclo en el que nos encontramos ahora y estimar en que posición nos encontraremos en el futuro cercano.

La serie original, como es lógico, tiene forma de dientes de sierra, es decir, muchos picos, pero a pesar de ello, ya se empieza a observar su forma a largo plazo.




Enel siguiente punto del análisis he calculado el factor estacional promediando los pesos relativos de cada uno de los años, y posteriormente aplicándoles un factor de corrección.

El motivo del cálculo de estos factores es el de intentar eliminar el factor estacional de la serie y poder suavizar el ciclo. Así, cuando obtengamos la serie desestacionalizada, podremos comparar mucho mejor lasituación que ha habido entre un año y otro.

Como aspecto más destacado, el factor estacional muestra que los meses en los cuales se consume menos cemento en España son enero, agosto y diciembre, siendo éste último el menor de todos ellos. Mientras que en julio, junio y mayo el consumo es mayor, no siendo las diferencias entre todos los meses (excepto enero, febrero, agosto y diciembre) no son muynotables.

Veamos como queda la serie tras sacar estos factores. Esperemos que se suavice un poco.



Efectivamente, la serie desestacionalizada nos muestra la serie original más suavizada.

Ahora se ve con más claridad el ciclo de esta serie:

En 1990 parece que la situación ha alcanzado un máximo y se empieza una desaceleración del consumo de cemento, que se va reduciendo hasta 1994.Desde este año hasta 1997, se produce un pequeño periodo en el cual el consumo de cemento parece que se mantiene estable, pero a partir de éste último año hasta el 2007 se produce un gran crecimiento superando los máximos alcanzados en el año 1990 (supongo que en este año y cercanos se ha producido en máximo puesto que me imagino el ciclo de la serie en el pasado y parece que viene en forma de...